寶億萊一半以上房地產(chǎn)私募基金將在這兩年淘汰 風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)

長(zhǎng)富匯銀張保國(guó)闡述：一半以上房地產(chǎn)私募基金兩年淘汰邏輯。

“中國(guó)一半以上的房地產(chǎn)私募基金企業(yè)或?qū)⒃谶@兩年被淘汰。”長(zhǎng)富匯銀投資基金管理（北京）有限公司董事長(zhǎng)兼總裁張保國(guó)表示。

作為房地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域的代表之一，長(zhǎng)富匯銀的投資風(fēng)格非常鮮明。張保國(guó)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，公司目前專注于百?gòu)?qiáng)房企配資、棚改和收購(gòu)核心城市核心區(qū)域的核心物業(yè)這三個(gè)領(lǐng)域。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩22日對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“房地產(chǎn)仍然是最好的投資方式，”他認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)因素包括人口增長(zhǎng)、城市化、家庭裂變、生活方式的演化、區(qū)際人口的整合等。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)遠(yuǎn)未結(jié)束，開(kāi)家居生活館，雖然三四線城市目前出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)盛，但一二線城市的住房需求遠(yuǎn)沒(méi)有到頂。

房地產(chǎn)企業(yè)也持有類似觀點(diǎn)。融創(chuàng)中國(guó)杭州公司董事長(zhǎng)陳恒六22日表示，房地產(chǎn)的投資回報(bào)雖然和過(guò)去相比下降了一些，但是相比其他產(chǎn)業(yè)還是要更好。“房地產(chǎn)在過(guò)去幾年很困難，成交量萎縮，就像前幾年的股市，但這是一次醞釀的機(jī)會(huì)。以前的存量房比較多，今年要急于突破，所以要走量，價(jià)格就會(huì)下來(lái)，正是一個(gè)抄底房地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。”

風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)期

張保國(guó)表示，房地產(chǎn)行業(yè)目前已從趨勢(shì)性市場(chǎng)轉(zhuǎn)換到結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)，地產(chǎn)私募基金要選擇有足夠開(kāi)發(fā)能力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、銷售能力和融資能力的百?gòu)?qiáng)企業(yè)或者中國(guó)一流的房企進(jìn)行合作。

在張保國(guó)看來(lái)，2010年是地產(chǎn)金融的元年，當(dāng)年開(kāi)始的地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致融資不再容易，催生地產(chǎn)金融的發(fā)展。而以前開(kāi)發(fā)商只要能拿到地，獲取資金非常容易。

張保國(guó)認(rèn)為，今明兩年或?qū)⑹侵袊?guó)房地產(chǎn)私募基金的風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)期，今年由于股市的走強(qiáng)導(dǎo)致很多資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤離至股市，尤其是銀行和信托這兩類機(jī)構(gòu)。

“地產(chǎn)金融發(fā)展時(shí)間短，快速集聚了很多房地產(chǎn)私募基金企業(yè)，這些企業(yè)一半以上或?qū)⒈惶蕴�。”張保�?guó)表示，已經(jīng)有了很多案例應(yīng)驗(yàn)，以前很多基金忽略了基礎(chǔ)資產(chǎn)的審核。因?yàn)橐郧胺康禺a(chǎn)容易賺錢，現(xiàn)在就不一定。這主要取決于基金管理團(tuán)隊(duì)選擇什么樣的交易對(duì)手和投資項(xiàng)目非常重要。地產(chǎn)項(xiàng)目良莠不齊，不好的項(xiàng)目肯定會(huì)導(dǎo)致基金兌付風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)管理人來(lái)說(shuō)就是天大的風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展形勢(shì)，長(zhǎng)富匯銀自身也進(jìn)行了相應(yīng)的業(yè)務(wù)調(diào)整，可以濃縮到以下三個(gè)方面：

第一是精選交易對(duì)手，寶億萊軟裝配飾，如長(zhǎng)富匯銀已和融創(chuàng)等全國(guó)排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)合作，這些企業(yè)往往具有好的產(chǎn)品研發(fā)和銷售能力以及強(qiáng)大的融資能力。長(zhǎng)富匯銀與百?gòu)?qiáng)房企展開(kāi)前期拿地、后期開(kāi)發(fā)、并購(gòu)等方面的配資業(yè)務(wù)。

第二，只做擅長(zhǎng)領(lǐng)域，比如棚改。長(zhǎng)富匯銀是最早參與棚改的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)之一，目前已成為棚改類主題投資基金的標(biāo)桿型企業(yè)，棚改的優(yōu)勢(shì)在于已經(jīng)形成穩(wěn)定、成熟的盈利模式，并且有政策的支持；而且，開(kāi)家居生活館，棚改項(xiàng)目大多處于城市的核心區(qū)位，擁有良好的銷售回款預(yù)期。

第三個(gè)，收購(gòu)核心物業(yè)，長(zhǎng)富匯銀在全國(guó)持有20棟左右的核心物業(yè)，租金年回報(bào)率可以做到7%以上，將來(lái)有望通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)退出。

從國(guó)外來(lái)看，美國(guó)每年房地產(chǎn)總投資的70%來(lái)源于地產(chǎn)基金，而國(guó)內(nèi)的10%都不到。

張保國(guó)稱，在中國(guó)每年8萬(wàn)億的房地產(chǎn)融資中，房地產(chǎn)基金的存量不到8000億。地產(chǎn)金融在國(guó)內(nèi)是剛起步，未來(lái)發(fā)展空間很大。但投資于開(kāi)發(fā)能力弱、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、區(qū)位偏僻的項(xiàng)目都是風(fēng)險(xiǎn)較大的。

“兩頭大，中間小”

房地產(chǎn)行業(yè)從2013年開(kāi)始調(diào)整，2014年被市場(chǎng)普遍認(rèn)為很困難，但是從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)看其實(shí)不然。

張保國(guó)介紹，登記在冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量2013年從8萬(wàn)家減少到6萬(wàn)多家，2014年又從6萬(wàn)多家增加到了8萬(wàn)家。“誰(shuí)能想到在2014年這么困難的時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商反而增加？”張保國(guó)表示，城鎮(zhèn)化的需求，加上年齡段在20-30歲之間的人群有3.3個(gè)億，其購(gòu)房成家需求都是剛需，跟市場(chǎng)調(diào)控與否都沒(méi)有太大的關(guān)系。

目前地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的最大問(wèn)題是房?jī)r(jià)會(huì)降的預(yù)期，但是一線城市量和價(jià)都在回升，很快還將會(huì)傳導(dǎo)到三四線城市。“升都是大城市先升，降是小城市先降，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”張保國(guó)表示。

五牛基金副總裁全宇22日也表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)一二線城市的基本面很好，市場(chǎng)需求旺盛；上海和北京已經(jīng)成為全球房地產(chǎn)資產(chǎn)配置很重要的城市，一二線城市的住宅、辦公及一些商品物業(yè)都值得投資。

海銀財(cái)富總裁韓芳則認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，一二線城市的投資項(xiàng)目依舊有吸引力。隨著“3·30”政策（降低二套房貸款首付比例和二手房滿2年交易免征營(yíng)業(yè)稅）的出臺(tái)，改善性住房有望長(zhǎng)期受益。

張保國(guó)認(rèn)為，2014年只是區(qū)域調(diào)整，去年受影響最大的是東部沿海的江浙地區(qū)，“東部沿海一個(gè)縣城房?jī)r(jià)均價(jià)都到二三萬(wàn)了，價(jià)格應(yīng)該回歸。”

但是他看好中西部地區(qū)，其中中西部分兩種，一種是在最近五六年內(nèi)新開(kāi)的新區(qū)，沒(méi)有外來(lái)人口的經(jīng)濟(jì)支撐，房?jī)r(jià)的前景比較悲觀。

但多數(shù)的中西部城市，家居飾品加盟，尤其是三線四線的地級(jí)城市，GDP在2000億左右，人口一百萬(wàn)左右，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完整，特別是處于高鐵沿線的，經(jīng)濟(jì)基本穩(wěn)定，城市的城區(qū)人口只占到總?cè)丝诘奈宸种�一到十分之一的�?a href="http://m.bikq0j.cn/adv/index.html">整體家居飾品軟裝生活體驗(yàn)館，這樣的城市在張保國(guó)看來(lái)房地產(chǎn)問(wèn)題并不大。“今年的市場(chǎng)是‘兩頭大，中間小’，兩頭是指一線和五線不錯(cuò)，二三四都一般，但是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是不存在的。”