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開家居家飾品軟裝生活體驗(yàn)館多少錢2015頂豪打擂 北京別墅供量或達(dá)到高峰

京華時(shí)報(bào)記者邢飛 桂瑰

融創(chuàng)觀瀾嘉苑預(yù)售證闖關(guān)成功,中赫萬柳書院成功等到現(xiàn)房銷售,龍湖西宸原著1月具備接待能力,再加上去年年底已經(jīng)悄然開售的北河沿甲柒拾柒號,大賣的保利海德公園、京投銀泰琨御府,即將入市的泰禾西局項(xiàng)目、懋源夏家胡同項(xiàng)目、遠(yuǎn)洋劉娘府項(xiàng)目……一連串傳說已久的頂豪產(chǎn)品都將在2015年的北京樓市拼出一片屬于自己的舞臺。

1月5日,豐臺亞林西居住區(qū)一期兩地塊以近5萬元/平方米純商品住宅樓面價(jià)成功出讓,拉開了2015年北京土地市場序幕,更預(yù)示了2015年高端住宅市場的廝殺程度。

2015,頂豪打擂,誰能最終贏得高端置業(yè)人群的青睞?誰將成為今年殺入頂級豪宅市場的首個(gè)項(xiàng)目,同時(shí)吹響今年北京頂級項(xiàng)目競爭的號角。隨著2012年以來高價(jià)地塊相繼入市,融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目預(yù)售證闖關(guān)成功,北京頂級住宅供應(yīng)將在2015年集中爆發(fā)。

供應(yīng)

今年北京別墅供量或達(dá)到高峰

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至目前預(yù)計(jì)在2015年入市的純新盤項(xiàng)目有42個(gè),這其中包括首開·瑯樾、中糧·瑞府、魯能七號別墅等7個(gè)別墅項(xiàng)目,以及包括恒大領(lǐng)寓、V7北湖壹號、華業(yè)新北京中心在內(nèi)的7個(gè)商住項(xiàng)目,其余28個(gè)均為住宅項(xiàng)目,包括遠(yuǎn)洋春天著、佳兆業(yè)廣場、中央公園廣場等等。

從已公布入市計(jì)劃的項(xiàng)目特點(diǎn)來看,豪宅產(chǎn)品所占比重分量十足,42個(gè)純新盤項(xiàng)目當(dāng)中,單價(jià)超過5萬元/平米的豪宅項(xiàng)目占據(jù)了17席,在這其中,預(yù)估單價(jià)超過10萬元的項(xiàng)目高達(dá)13個(gè),其中包括案名已定的萬柳書院、佳兆業(yè)廣場、中央公園廣場等,還包括尚未公布項(xiàng)目名的保利東壩、恒大東壩、龍湖西局以及泰禾西局等項(xiàng)目。

“今年頂豪在單價(jià)水平上有了明顯提升,受到土地成本的推高作用,今年新的頂豪項(xiàng)目定價(jià)基本上都超過8萬元/平方米,并開始出現(xiàn)整盤超10萬的項(xiàng)目。由于單價(jià)較高,寶億萊軟裝配飾,今年新的頂豪項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃上做了升級,在保證居住功能的前提下,單套面積普遍有所縮小,從而更好的控制總價(jià)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

此外,2015年北京城市低密別墅的供應(yīng)量將會明顯上升,這主要是由于2013年、2014年出讓地塊中普遍有配建,開發(fā)商為了提高純商部分的產(chǎn)品價(jià)值,不得不提高配建的容積率,拉低純商品的容積率,規(guī)劃成為低密產(chǎn)品,從而與地價(jià)倒推的房價(jià)相匹配。因此與往年相比,北京城市別墅的供量將在今年和明年形成高峰。

頂豪扎堆原因探析

地價(jià)高企

1月5日,豐臺兩宗帶有居住屬性的用地成功出讓,拉開了2015年土地市場的序幕,同時(shí),兩宗地的價(jià)格再度呈現(xiàn)面粉價(jià)格超過面包價(jià)格的局面,其中一宗地商品房部分的樓面價(jià)已經(jīng)接近5萬元/平方米。事實(shí)上,家居飾品加盟,近幾年來,稀缺的地段和不斷上漲的地價(jià)是2015年頂豪扎堆呈現(xiàn)的主要原因之一。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013-2014年成交的住宅用地當(dāng)中,實(shí)際樓面價(jià)高于20000元/平米的多達(dá)20宗。這其中不僅有夏家胡同、農(nóng)展館、西局等核心區(qū)地塊,還包括亦莊、黃村、長陽等郊區(qū)地塊,這些地塊無疑將被打造成為郊區(qū)標(biāo)桿產(chǎn)品。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅介紹,這些項(xiàng)目當(dāng)中除了佳兆業(yè)廣場、中央公園廣場、麗都十號等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目之外,其他均為近兩年的“地王”產(chǎn)品,其中龍湖西局項(xiàng)目土地樓面價(jià)高達(dá)6萬元/平米,恒大東壩地塊樓面價(jià)高達(dá)5.5萬元/平米,而首創(chuàng)農(nóng)展館地塊樓面價(jià)更是創(chuàng)造了7.3萬元/平米的“天價(jià)”。郭毅認(rèn)為,土地成本的飆升使得原本屬于稀缺產(chǎn)品的10萬元豪宅開始“一抓一把”,2015年北京高端住宅市場也即將跨越式地邁入多個(gè)項(xiàng)目“整盤10萬”的豪宅時(shí)代。

事實(shí)上,雖然房地產(chǎn)形勢并不樂觀,但2014年北京平均樓面價(jià)則出現(xiàn)了非常明顯的上漲。其中住宅類的樓面價(jià)從2013年的9616元,上漲到了2014年的14557元每平米,環(huán)比2013年的9616元每平米上漲了51%。另外,從2014年土地市場看,住宅類土地供應(yīng)出現(xiàn)了減少,相比2013年減少了460萬平米,這將導(dǎo)致在2015年的下半年市場可能出現(xiàn)供不應(yīng)求,而持續(xù)運(yùn)行高位的土地價(jià)格也將會影響未來房源上市的價(jià)格。

限高令放行

值得一提的是,這個(gè)高地價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)集中出貨的另外一個(gè)原因,就是北京限高令的逐漸退場。

郭毅認(rèn)為,最近一年時(shí)間當(dāng)中北京市高端限價(jià)經(jīng)歷了四次調(diào)整,首次提出限價(jià)是在2013年下半年,北京市召開開發(fā)商座談會稱,4萬元以上的高端住宅暫停發(fā)放預(yù)售許可證;2014年年初,個(gè)別積壓時(shí)間較長的高端項(xiàng)目被發(fā)證放行,“限價(jià)”出現(xiàn)局部裂痕;好景不長,2014年4月份,北京市住建委再次召開主流開發(fā)商座談會,傳達(dá)了“限價(jià)繼續(xù)”的調(diào)控精神;但是2014年持續(xù)的市場低迷現(xiàn)象使得這一政策很快又發(fā)生了變化,自6月份開始,京投銀泰·琨御府與保利海德公園等高價(jià)項(xiàng)目陸續(xù)被放行,開家居飾品店,“限價(jià)”政策已經(jīng)在實(shí)操層面逐漸被打破,而到了年底首創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目高達(dá)16.6萬元的預(yù)售價(jià)格得以通過,則標(biāo)志著“限價(jià)”政策已經(jīng)正式退出歷史舞臺,大量準(zhǔn)豪宅項(xiàng)目看到希望紛紛整裝入市。

雖然“限價(jià)”政策的退出對于豪宅市場的供應(yīng)產(chǎn)生了一定的刺激作用,開一家家居飾品店要多少錢>,但是限購政策之下,高端市場的需求口子并未放開。北京豪宅項(xiàng)目的集中入市以及價(jià)格的跨越式增長也使得2015年高端市場隱憂重重。郭毅認(rèn)為,這其中已有庫存的大量積壓以及新增需求的不足成為高端市場所面臨的兩個(gè)重大問題。

成交相對樂觀

2014年高端豪宅市場的成交相對樂觀,也給了房企加速出貨的信心。

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:在12月單月10萬以上頂豪成交7套的拉動下,2014年,全年頂豪成交達(dá)到了30套,30套的年度成交,也創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄,超過了2011年的28套。但整體2014年的高端市場依然差強(qiáng)人意,特別是5萬元以上的高端合計(jì)僅1999套,低于2013年全年的2240套。

雖然在不斷出貨,但也應(yīng)該看到,庫存壓力依然不小。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至目前北京四環(huán)內(nèi)住宅存量高達(dá)8249套,而2015年還將有8-10個(gè)豪宅入市,預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量將在1000套以上,也就意味著2015年豪宅市場的可售套數(shù)將在9000-10000套左右。而2014年北京成交價(jià)格在5萬-8萬元的商品住宅僅銷售了2013套,8萬元以上的商品住宅則銷售了230套,由此可見,就算不計(jì)算新增加的供應(yīng),四環(huán)內(nèi)的住宅存量也夠銷售4年之久,而高端市場新增1000套以上供應(yīng)與年銷量230套之間的供需比更是高達(dá)4:1,明年整體高端市場都將面臨著激烈的銷售競爭。

誰是擂主

選手1

中赫萬柳書院

地段:★★★★☆

配套:★★★★☆

產(chǎn)品:★★★★★

物業(yè):★★★★

優(yōu)勢

1.系出名門:盤點(diǎn)北京的頂豪產(chǎn)品,不能不提釣魚臺七號,而作為開發(fā)商的中赫置地更是在頂豪市場積蓄了深厚的口碑。作為釣魚臺七號之后的全新力作,中赫置業(yè)對萬柳書院用心良苦。

2.天時(shí)地利:上風(fēng)上水上海淀,海淀的區(qū)位優(yōu)勢毋庸多言,頤和園、圓明園等皇家苑囿,北大、清華等頂級名校,萬柳區(qū)域更是近十年沒有出過新項(xiàng)目,開家居生活館,萬柳書院的出世,可謂天時(shí)地利。

          
               
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