上海家居軟裝館萬(wàn)科A:基本面穩(wěn)健,未來(lái)業(yè)績(jī)可期

報(bào)告期內(nèi)營(yíng)收穩(wěn)定增長(zhǎng),毛利率微增。16年前三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1170.5億元,同比增長(zhǎng)47.1%,實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)82.6億元,同比增長(zhǎng)20.5%。符合我們之前預(yù)期。公司前三季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為17.92%,比H1微增0.37個(gè)百分點(diǎn),H1低毛利的原因是公司上半年集中結(jié)算了低毛利的項(xiàng)目,隨著三四季度高毛利項(xiàng)目的逐漸結(jié)算,預(yù)計(jì)全年毛利會(huì)進(jìn)一步回升。同時(shí)公司加大合作項(xiàng)目力度可能會(huì)對(duì)凈利潤(rùn)增速有所影響。

公司銷售狀況良好,財(cái)務(wù)穩(wěn)健。1-9月,公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1992.1萬(wàn)平方米,銷售金額人民幣2629.0億元,同比上升38.1%和43.7%,其中上海和中西部地區(qū)增速較快,銷售金額同比增長(zhǎng)分別為59.9%和65.8%。現(xiàn)金流方面,公司前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為429.9億元,手握貨幣資金751.9億元,遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和(309.4億元),資產(chǎn)負(fù)債率為81.0%,扣除預(yù)收賬款的真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率為67.6%,比16年上半年略有下降。

受股權(quán)之爭(zhēng)影響,信用評(píng)級(jí)有所調(diào)整。報(bào)告期內(nèi),標(biāo)準(zhǔn)普爾維持公司“BBB+”的信用評(píng)級(jí),但將評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”降為“負(fù)面”;穆迪也將公司的評(píng)級(jí)展望調(diào)為負(fù)面。

未來(lái)十年公司將堅(jiān)持城市配套服務(wù)商發(fā)展戰(zhàn)略,在夯實(shí)核心業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上,加快業(yè)務(wù)創(chuàng)新。

公司在2014年提出“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃,提出對(duì)于核心業(yè)務(wù),公司將全面落實(shí)“三好”產(chǎn)品解決方案,同時(shí),不斷豐富產(chǎn)品服務(wù)體系,尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

攜手黑石基金成立萬(wàn)科物流地產(chǎn),探索物流地產(chǎn)基金模式,積極搶占藍(lán)海市場(chǎng)。物流地產(chǎn)受益于電商及物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣大,且收益率高于商業(yè)住宅出租。萬(wàn)科具有“一二線城市拿地優(yōu)勢(shì)”,探索“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”模式,有望實(shí)現(xiàn)“輕運(yùn)營(yíng)+快回報(bào)+高周轉(zhuǎn)”,快速突圍。

物業(yè)管理持續(xù)升級(jí),合伙人制度激發(fā)活力。報(bào)告期內(nèi),萬(wàn)科物業(yè)發(fā)布“幸福社區(qū)監(jiān)測(cè)模型”和“睿服務(wù)3.0”,在“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”上更進(jìn)一步,實(shí)現(xiàn)了人、財(cái)、物通過(guò)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的連接。同時(shí),萬(wàn)科物業(yè)深化組織變革,全面推行合伙人機(jī)制及項(xiàng)目跟投制度為經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型提供管理支持。

盈利預(yù)測(cè)與投資評(píng)級(jí):維持盈利預(yù)測(cè),維持增持評(píng)級(jí)。綜合考慮公司未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略及歷史表現(xiàn),我們預(yù)計(jì)16-18年?duì)I業(yè)收入:2588.3/3226.2/3743.2億元,16-18年歸母凈利潤(rùn):235.8/282.6/316.7億元,同比增長(zhǎng)30.1%/19.8%/12.1%,對(duì)應(yīng)16-18年EPS:2.14/2.56/2.87元,當(dāng)前股價(jià)24.92元,對(duì)應(yīng)16-18年P(guān)E:11.64X/9.73X/8.68X,維持增持評(píng)級(jí)。