中海地產2015年營收增長45% 昆明項目銷售收入6.4億

[導讀]相比于中海地產整體營業(yè)收入和地產銷售業(yè)績的上升，昆明市場則表現(xiàn)相對冷淡，2015年全年僅有中海半島華府一個項目入市銷售，整體銷售收入僅有6.4億元。

近日，中海地產集團發(fā)布其2015年年度報告，顯示，2015年中海地產全年營業(yè)收入達723.14億元，同比2014年498億元，增長近45%；歸屬于母公司股東的凈利潤為604億元，整體軟裝寶億萊家居飾品，比2014年增長29.43%；公司總資產達1908億元，同比增長8.74%。2015年度資產負債率為66.64%，同比2014年下降了7.12%。整體來看，中海地產營業(yè)收入和利潤同比均有增長，寶億萊家居飾品，資產負債情況也有所下降。

報告認為，報告期歸屬于母公司所有者權益同比2014年有較大幅度增長，主要因較多項目達到結利條件，凈利潤大幅增加。而相比于中海地產整體營業(yè)收入和地產銷售業(yè)績的上升，中海地產在昆明市場則表現(xiàn)相對冷淡，2015年全年僅有中海半島華府一個項目入市銷售，整體銷售收入僅有6.4億元。

地產占主營業(yè)務收入98% 銷售金額達651億元

報告顯示，2015年中海地產主營業(yè)務收入占總營業(yè)收入比例達99.49%，主營業(yè)務主要由房產開發(fā)、物業(yè)出租以及承包工程構成，其中，房產開發(fā)業(yè)務收入占主營業(yè)務收入比例達98.05%，由此可見，中海地產營業(yè)收入大都由房地產開發(fā)業(yè)務貢獻。

中海地產2015年項目開發(fā)銷售情況

據(jù)報告，截至2015年12月末，中海地產主要在建項目總建筑面積超過1400萬平方米，主要分布于北京、佛山、福州、杭州、濟南、沈陽、長春、深圳、無錫、南京等國內較發(fā)達一二線城市。2015年，中海地產主要擬建項目總土地面積129萬平方米，總建筑面積 486.4 萬平方米。2015年，中海地產新開工項目26個、新開工面積438.4萬方；竣工項目34個，竣工面積656.6萬方；期末在建項目40個，在建面積1075.7萬方。2015年達預售項目個數(shù)68個、簽約銷售面積563.9萬方、簽約銷售金額651億元、簽約銷售均價1.15萬元/平米，結轉收入面積570.09萬方，結轉收入701億元。

而2015年末中海地產在手現(xiàn)金達289.5億，同比2014年末穩(wěn)步增長。中海地產認為，各地區(qū)公司銷售規(guī)模大幅增長為公司提供充裕的銷售回款，確保了公司的財務安全，并為未來的戰(zhàn)略性投資提供了堅實的財務保障。

中海地產2015年營業(yè)收入構成

但同時，由于支付低價、工程款、稅金較多，中海地產2015年經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額達-15.79億元，同比2014年下降116.67%。

報告顯示，中海地產2015年應收賬款同比2014年有較大幅度增加，凈增加值達7億元人民幣。中海地產分析認為，主要是由于：第一，公司房地產銷售規(guī)模快速增長；第二，報告期內受房地產行業(yè)調控政策影響，商業(yè)銀行等金融機構對于商品房按揭貸款額度下降、貸款審核周期延長，導致公司應收賬款中的應收按揭款快速增加；第三，受商業(yè)銀行等金融機構提高首付比例和按揭利率上浮等因素影響，部分具備良好資信及還款能力的客戶采取分期付款方式購置物業(yè)，因此分期付款銷售規(guī)模增長較快，導致公司應收分期付款客戶的房款增長較快。

與此同時，中海地產2015年末的存貨余額比2014年末略有減少，在總資產中所占比重亦從六成降至五成左右，一方面由于去年較多房地產項目達到結利條件，另一方面由于報告期內全國土地價格高企，公司新增投資同比2014年有所減少。

昆明僅一個項目在售 半島華府單盤銷售6.4億

報告同時提及中海地產昆明三個開發(fā)項目情況，報告顯示，中海錦苑項目開工時間為2015年6月，預計竣工時間為2016年12月，項目土地面積為5.5萬方，總建筑面積為29.3萬方。中海半島華府項目開工時間為2014年8月，預計竣工時間為2016年6月，項目土地面積為17.3萬方，總建筑面積為39.6萬方。

據(jù)騰訊房產了解，目前中海地產在昆明的三個項目，中海·學府路8號已經交房；半島華府項目于2015年年中開始入市銷售，至今銷售不足一年，整體軟裝寶億萊家居飾品，但項目工期來看，目前已經進入準現(xiàn)房狀態(tài)銷售，預計下半年可交房；而中海錦苑項目自2015年才拿地，2015年8月獲得首張預售證，2015年報告期內并未有業(yè)績計入銷售業(yè)績。

以此來看，中海地產昆明三個項目，嚴格來說2015年全年僅有中海半島華府項目貢獻銷售業(yè)績，單盤銷售，對昆明中海地產整體銷售情況來說，并不利。而在年報中也證實了這一事實，2015年全年，昆明中海地產僅有半島華府6.4億元的預收款收入以及學府路8號近20萬元的預收款收入。

所謂預收款是指處于在建狀態(tài)的房地產開發(fā)項目對應物業(yè)的預收房款，對應的預收房款將在項目竣工備案后交付時結轉營業(yè)收入，預收款也就是所謂的項目銷售收入。在預收款項列示中，寶億萊家居飾品，半島華府項目2015年末預收款余額達6.4億元。而2015年年初預收款余額為空，也就是說，半島華府項目2015年物業(yè)預收房款（銷售收入）達6.4億。而中海學府花園（學府路8號）則有20.5萬元的預收款，中海錦苑項目因2015年尚未進入銷售階段，未有預收款計入，也就是說，中海地產在昆明三個項目2015年整體銷售收入僅有6.4億元。

云南中海城投2015年負債較高

除此，作為中海地產與云南城投合作開發(fā)的中海半島華府項目（云南城投持股35%，中海地產持股65%），2015年年初負債總額為3.45億元，年末負債總額達到25億，經營活動現(xiàn)金流量也達1.12億元。

據(jù)騰訊房產了解，目前中海半島華府項目處于開發(fā)前中期，資金投入較大，這或許也是中海城投公司負債額較高的原因。而因半島華府項目開發(fā)需要，中海地產還在2015年為中海城投公司擔保貸款5.2億元，用于項目開發(fā)。

從昆明項目來看，2015年中海地產銷售情況似乎不甚理想，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，半島華府單盤銷售6.4億元也并不盡如人意，但2016年中海錦苑項目入市銷售后，或可為昆明中海地產銷售貢獻幾分力，與此同時，半島華府所處區(qū)域的滇池會展中心區(qū)域價值也在不斷攀升，或為項目銷售提供動力支撐，2016年銷售情況或將有所增長。