招商局蛇口欲“去地產化”吸收招商地產整體上市

重現當年勇 招商欲“去地產化”

招商局蛇口去地產化決心凸顯，但對于吳永軍來講，并不是簡單地從集團旗下一家公司跳到另一家公司這么簡單，擺在吳永軍面前的則是需“接手”一家市值近兩千億元的巨無霸公司，雖然它已經不復舊時輝煌。

差距是實實在在的，2014年，招商地產以510億元銷售額排名房企第14名，與已過2000億元的萬科、綠地等相差幾個數量級。如果把時間回撥至2004年，彼時招商地產的銷售額是萬科的45％，保利的77％，金地的1.1倍，穩居一線陣營。時代周報記者翻看2009年至今的全國銷售排名榜，招商地產一直在第14-18位之間徘徊。

這幾年，招商地產一直試圖縮小與一線開發商之間的距離，且試圖加速突破千億規模。2011年，林少斌升任招商地產總經理開始大展拳腳，提出2018年招商地產銷售目標1000億元，利潤過百億，重回行業一線陣營。

而招商地產亦開始推行“狼性”文化，在同行謹慎的時候，招商地產依舊在土地市場叱咤。2010-2014年，招商地產新增土地儲備分別為87萬平方米、232萬平方米、390萬平方米、666萬平方米和610萬平方米。2015年前三季度，招商地產拿地權益建筑面積136 萬平方米，權益地價75 億元。

但在確立規模化擴張之后，招商地產利潤率的不斷下滑亦成為外界關注重點，2011-2014年，招商地產毛利率分別為52.4%、48.8%、41.5%和37.33%，呈逐年下降趨勢。2015年前三季度，招商地產毛利率僅為33.17%。

深圳資深地產人士李宗苗告訴時代周報記者，一旦規模上去了，家居行業升級轉型 ，千億目標不是問題，關鍵對于利潤率逐年下降的招商來講，實現百億利潤目標，寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品，將會是個考驗。

除此之外，招商地產的存貨規模在近幾年一直處于高企位置，2011年、2012年、2013年和2014年，其存貨貨值分別為514億元、730億元、784億元和1010億元。而截至2015年前三季度，該數據已達1202億元，占到總資產的66%。

步入2015年，招商的經營情況并不樂觀，讓外界為其能否實現全年600億元銷售目標打上問號。2015年1-11月，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，公司累計實現簽約銷售面積294.37萬平方米，同比增長6.82%；簽約銷售金額471.07億元，同比增長17.87%。

但不可否認的是，合并后的招商蛇口主業將擁有原招商地產土地儲備建面1265.3 萬平方米，土地使用權23 萬平方米；原招商蛇口房產建面139 萬平方米，房產開發儲備建面388萬平方米，土地使用權590 萬平方米（其中前海區域的土地使用權為530 萬平方米），由此一躍成為前海蛇口自貿區最大的地主，整體軟裝寶億萊家居飾品，為其日后發展提供大量土地儲備。

劉寧坦承，隨著招商局蛇口的整體上市，新公司將主打園區開發，涉足社區綜合服務等，未來將逐步實現去地產化。

不過新管理層上任不久，新的發展策略尚未明晰，許永軍如何玩轉這家市值高達1872億元的地產巨無霸，仍為外界所期待。

“去地產化的思路總體是對的，招商系本身是一個多元化產業布局的企業，擁有較好的轉型優勢和機遇。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，多元化的產業發展思路下，應該說住宅產業會和后續的社區運營進行較好地結合，而重心可能在產業地產方面，尤其是和目前深圳前海的發展會密切結合。而郵輪等產業可以理解為招商局集團下面的特色產業，后續可以和旅游休閑等產業進行密切結合。后續傳統的地產開發業務確實會有所壓縮。