分析：華潤置地自提價(jià)被查 多為售價(jià)高于備案價(jià)

　　如果你是一個(gè)購房者，發(fā)現(xiàn)某個(gè)樓盤價(jià)格突然漲了很多，別急著放棄購買，或許，這種漲價(jià)行為只是開發(fā)商的一廂情愿。

推薦：Airbnb短租誠信之困 房東控訴房屋遭破壞

　　汪莫言便是將自家房子放上Airbnb做短租的中國房東之一。根據(jù)汪莫言的描述，事情的起因是她在Airb...

　　近日，上海的8家房企就因涉嫌擅自提價(jià)被上海市住建委等相關(guān)部門立案調(diào)查。

　　“已暫停涉案項(xiàng)目的網(wǎng)簽資格。”近日，上海市政府辦公廳“上海發(fā)布”辦公室旗下的微信公眾號(hào)“上海發(fā)布”披露了這一消息，并公布了對(duì)相關(guān)企業(yè)的暫時(shí)處理辦法。

　　據(jù)“上海發(fā)布”公開的資料顯示，涉嫌擅自提價(jià)的8家企業(yè)包括閩系房企正榮集團(tuán)在滬的兩個(gè)項(xiàng)目公司，正榮御園(上海)置業(yè)發(fā)展有限公司(正榮美蘭觀庭項(xiàng)目)及正榮御天(上海)置業(yè)發(fā)展有限公司(正榮景苑項(xiàng)目)，還有華潤置地在上海的一家項(xiàng)目公司華潤超智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(華潤置地九里園項(xiàng)目)。

　　法治周末記者通過全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢得知，華潤超智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱華潤超智)是一家合資公司，超智資源有限公司出資8.16億元，占股51%，華潤置地(上海)有限公司出資7.84億元，占股49%。

　　今年國慶節(jié)以來，全國各地都在開展針對(duì)房地產(chǎn)市場違規(guī)行為的整治活動(dòng)，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，前一階段被調(diào)查較多的違規(guī)行為是捂盤惜售。

　　法治周末記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，此前關(guān)于開發(fā)商擅自提價(jià)的新聞并不多見。

　　何為擅自提價(jià)?上海市住建委對(duì)8家企業(yè)進(jìn)行調(diào)查是因?yàn)楣�眾舉報(bào)還是其他原因?目前調(diào)查進(jìn)度如何，如果查實(shí)8家企業(yè)的確屬于擅自提價(jià)，會(huì)進(jìn)行何種處罰，相應(yīng)樓盤價(jià)格能不能調(diào)回到漲價(jià)前的價(jià)格?未來是否會(huì)定期檢查開發(fā)商的售價(jià)情況?

　　就上述問題，法治周末記者聯(lián)系了上海市住建委對(duì)接媒體的負(fù)責(zé)人并發(fā)去采訪函，但截至目前，對(duì)方尚未回復(fù)。

　　不過，查詢搜房網(wǎng)的資料，記者發(fā)現(xiàn)，正榮集團(tuán)和華潤置地旗下的被點(diǎn)名項(xiàng)目，都存在價(jià)格突然上漲很多的情況。

　　以華潤置地九里園項(xiàng)目(又稱華潤佘山九里)為例，搜房網(wǎng)顯示，2016年2月該項(xiàng)目價(jià)格為25000元/平方米，2016年3月就上漲價(jià)格為33000元/平方米，這一價(jià)格維持到今年7月，8月份價(jià)格再次上漲至45000元/平方米。

　　何為擅自提價(jià)

　　多為售價(jià)高于備案價(jià)

　　房地產(chǎn)律師蔡思斌從2011年就開始關(guān)注開發(fā)商售價(jià)高于備案價(jià)的情況。

　　當(dāng)時(shí)，國家發(fā)改委剛剛下發(fā)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，該規(guī)定要求“取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售”，“商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房”。

　　北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松告訴法治周末記者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品住房預(yù)售許可時(shí)，必須提交包括預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度等內(nèi)容在內(nèi)的商品住房預(yù)售方案。

　　“開發(fā)商如果想要調(diào)高銷售價(jià)格，需要向相關(guān)部門重新申報(bào)備案。”蔡思斌說。

　　上海市物價(jià)監(jiān)督舉報(bào)電話12358的工作人員也向記者確認(rèn)，開發(fā)商如果想要調(diào)高售價(jià)，必須重新申請(qǐng)備案后方可調(diào)價(jià)。

　　法治周末記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，一些省市還規(guī)定，如果售價(jià)低于備案價(jià)到一定比例，也必須重新備案。比如青島市就明確規(guī)定，寶億萊家居飾品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按備案的銷售價(jià)格銷售，不得以超過備案的價(jià)格銷售商品房。確需調(diào)整銷售價(jià)格或銷售價(jià)格向下浮動(dòng)超過15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)價(jià)前備案變更。

　　因而，在蔡思斌看來，擅自提價(jià)的意思通常是指房企未事先提交書面提價(jià)申請(qǐng)，擅自將售價(jià)調(diào)高至超過原來向房地產(chǎn)主管部門所申報(bào)價(jià)格的情況。

　　“但是擅自提價(jià)不止包括這種情形，在商品房交易中，不乏無良開發(fā)商和購房人簽署了協(xié)議后單方提高房價(jià)。”房產(chǎn)律師王玉臣告訴記者。

　　那么，上海市此次調(diào)查的8家房企是屬于何種情況?記者亦向華潤置地總部和正榮集團(tuán)總部發(fā)去采訪函，希望了解各項(xiàng)目公司具體是因?yàn)槭裁词录�被監(jiān)管部門關(guān)注，但截至發(fā)稿前，這兩家企業(yè)均未回復(fù)。

　　購房者如何維權(quán)

　　行政投訴優(yōu)于訴訟

　　如果企業(yè)存在擅自提價(jià)，且有消費(fèi)者以提價(jià)后的價(jià)格購買了相關(guān)房屋，消費(fèi)者是否有權(quán)要求開發(fā)商修改合同，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，以調(diào)價(jià)前的價(jià)格購買?

　　蔡思斌律師認(rèn)為，價(jià)格法規(guī)定，經(jīng)營者因價(jià)格違法行為致使消費(fèi)者或者其他經(jīng)營者多付價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)退還多付部分;造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　“如果開發(fā)商擅自提價(jià)，購房人完全有權(quán)要求以備案價(jià)購買房屋。”蔡思斌說。

　　那么購房者可以通過怎樣的渠道，要求開發(fā)商變更合同?

　　王玉臣律師告訴記者，通過訴訟要求開發(fā)商變更合同，修改價(jià)款的難度相對(duì)比較大。

　　“因?yàn)楹贤�法�?guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的。”王玉臣解釋道，作為消費(fèi)者而言，可以以開發(fā)商擅自提價(jià)，導(dǎo)致重大誤解或顯失公平為由要求開發(fā)商修改合同，以備案價(jià)購買，但是在民事訴訟司法實(shí)踐中，法院對(duì)合同變更情形的認(rèn)定是十分嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模�甚至是苛刻的�?/p>

　　李松也對(duì)此表示贊同，他補(bǔ)充說道，如果購房者已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了合同，合同中約定了價(jià)款，說明合同是雙方真實(shí)意思的表示，這樣的價(jià)格是雙方自愿的。如果購房者起訴開發(fā)商要求變更合同，改變價(jià)格，法院通常是不支持的。

　　也因此，李松和王玉臣都建議購房者更多通過行政投訴的方式維權(quán)。

　　“消費(fèi)者可以到行政主管部門進(jìn)行投訴，要求開發(fā)商修改價(jià)格，行政主管部門可以依職權(quán)，責(zé)令開發(fā)商限期改正，按備案價(jià)對(duì)外出售。”王玉臣建議。

　　李松還提醒購房者，具體到上海市此次批量調(diào)查開發(fā)商擅自提價(jià)的情況，如果房企被暫停網(wǎng)簽，導(dǎo)致購房者無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)從而導(dǎo)致合同的履行遲延，比如說，開發(fā)商不能按照合同約定的期限交房或者是不能按時(shí)辦理房屋的產(chǎn)權(quán)證，購房者還可以依據(jù)合同的約定向開發(fā)商主張違約責(zé)任或者賠償責(zé)任。

　　尷尬的現(xiàn)實(shí)

　　不被熟知的備案價(jià)

　　如果不是此次上海市批量檢查涉嫌擅自提價(jià)的企業(yè)，整體軟裝寶億萊家居飾品，或許很多購房者并不清楚，寶億萊家居飾品，商品房還有備案價(jià)，且開發(fā)商在售房時(shí)不能隨意提價(jià)。

　　法治周末隨機(jī)采訪了幾位近期有購房計(jì)劃的消費(fèi)者，幾乎所有人都表示：“以為價(jià)格就是開發(fā)商說多少就是多少，并不清楚有備案價(jià)這一說，也不清楚備案價(jià)怎么查。”

　　蔡思斌在接受法治周末記者采訪時(shí)說，價(jià)格備案的初衷在于切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場價(jià)格監(jiān)管，解決商品房銷售中存在的標(biāo)價(jià)混亂、信息不透明、價(jià)格欺詐等問題。

　　“但購房者一般不知道也不會(huì)去查詢房屋備案的真實(shí)價(jià)格，沒有便捷的查詢渠道，也沒有舉報(bào)、投訴的意識(shí)。”蔡思斌分析道。