一年之內8家商業地產落地，北京南城商業大爆發?

　　一年內8家不同形式的商業地產紛紛落地豐臺、大興，曾經受輕視的南城商機盡顯。12月22日，萬達商業兩個大體量購物中心項目在豐臺開業，而12月以來，還有恒泰廣場和綠地繽紛城二期布局南城。以豐臺、大興為首的南城從北京商業最薄弱的區域快速發展。然而在業內人士看來，南城商業的爆發式發展或將破壞當地商業生態，項目也并未吃透商圈。在南北城商業發展趨于平衡的未來，精準定位才是良性發展的關鍵。

　　66%新項目落地南城

　　今年，南城成為商業地產發力重點區域。相關機構統計顯示，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，1月至今，北京共有12個項目開業，而這其中，8個項目選址大興、豐臺。高端商業地產的入駐為饑渴多年的南城消費者提供了更多優質資源。

　　北京商報記者統計發現，從商業項目類型和體量來看，南城新開項目各具特色，但以大體量綜合購物中心為主。除京港城大廈和綠地繽紛城二期是低于5萬平方米的小體量社區型購物中心外，住總萬科廣場、龍湖時代天街、銀座和諧廣場、恒泰購物廣場、豐臺萬達廣場、槐房萬達廣場均為大于6萬平方米的購物中心，其中豐臺萬達廣場和槐房萬達廣場的建筑面積更是在全市新開業項目中拔得頭籌，為24萬平方米和23萬平方米。

　　在中國貿促會研究院國際貿易研究室主任趙萍看來，商業地產越發青睞南城，是由市場需求和地產空白點集中于南城導致。趙萍對北京商報記者表示，南城此前基礎設施建設相對落后，消費者購物不便利，存在消費市場空白。過去，北部、東部地區住宅地產建設遠高于西部、南部，隨著北京城市化進程推進，南城住宅地產建設規模增加，南城居民消費需求隨之增加明顯。基礎設施建設供不應求的問題顯得尤為明顯，商業地產投資機構看到了這一市場需求空白點。此外，在東城、北城以及市中心，基礎設施可供選擇的黃金地段越來越少，南城留有選址空間，所以新興商業地產多集中于南城。

　　商業洼地加速追趕

　　從備受冷落到爆發式發展，南城商業近幾年加大馬力追趕發展已成熟的北城。

　　根據RET睿意德近日發布的《消費升級趨勢下的新北京商業地產》報告顯示，西南板塊向來是北京商業最薄弱的區域，但隨著今年豐臺和大興項目的集中問世，商業地產總體供應超過60萬平方米，南部區域商業得到了有效的補充。至此，北京已形成相對平衡的區域多中心商圈結構，商業發展進入成熟期。

　　不過，必須承認的是，相比于北城，南城商業設施的數量、質量仍有較大差距。

　　生鮮食品作為消費者的剛性需求，也體現了南北城間的消費差異。一位超市品牌負責人向北京商報記者透露，在北城經營高端精品食品為主的超市，切片三文魚消耗極快，但同一產品在南城則受冷落。

　　社會消費品零售總額也凸顯了南北城區間的差距。作為城市功能拓展區的豐臺區，今年1—11月社零額964.77億元，作為城市發展新區大興區1—11月社零額346.85億元，而在同為城市功能拓展區和城市發展新區的朝陽區、 順義區，寶億萊家居飾品，這一數字達到2382.56億元和399.02億元。不過值得注意的是，前11月，豐臺區和大興區的社零額增長率為6%和7.9%，超過朝陽、順義等城區，發展潛力巨大。

　　在業內人士看來，雖然目前南北城差距猶存，但南部的追趕將緩解消費外流的情況。北商研究院特邀專家、北京商業經濟學會秘書長賴陽表示，目前豐臺等南城地區商業設施與購買力不匹配。南城人口規模不小，收入水平不低，但白領人群購買力無法在本地實現，消費外流至其他地區。本地一旦出現較好的商業設施，購買力回流率很高。

　　無序開發破壞商業生態?

　　不過，在業內人士看來，南城成為商業地產熱門區域的判斷過早。“由于歷史原因，南城欠賬太多。北邊商業發達，南城一直是薄弱地區，從布局的角度看，哪怕是規避競爭，企業也會發現南城為所謂的價值洼地并隨之傾斜。”中國購物中心產業資訊中心主任郭增利表示，如果繼續開發北部成熟區域，很可能造成惡性競爭的局面。

　　早期北城發展眾多商業項目時，并未像如今的南城一般爆發式發展，而是循序漸進。“爆發式發展的破壞性極大。”郭增利對北京商報記者表示。消費的承受力和持續增長性都需要一定過程，而非無限制增長。投放節奏如果過快，密度過大，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，同業競爭壓力極大，消費者遭到嚴重分流，會造成商業項目“吃不飽”的現象。同樣的成本無法達到相應營業額，利潤不夠，可持續能力不強，將造成徒有表面項目存在。

　　購物中心在面對錯綜復雜的競爭環境時，有過人之處的項目會一枝獨秀。“但目前看來，獨樹一幟的難度遠超過往。”郭增利表示。

　　而一位不愿透露姓名的業內人士向北京商報記者透露，這也暴露了相關部門規劃層面的問題。“土地投放和規劃布局集中南城，軟裝設計家居產業鏈，超出了市場理性承受能力。而開發商拿地略顯被動，如果不拿地，將失去項目;如果拿地，將面對不想面對的競爭局面。相關部門如果把商場和購物中心作為出讓土地的盈利手段，對購物中心的破壞力巨大。假如以服務居民生活把地塊作為基礎設施或公用設施，應充分考慮片區的承受能力。”上述人士認為，特殊時期更加考驗經營者經營能力，緊迫性更強。

　　郭增利認為，未來，南北城商業地產發展將趨于平衡，吃透商圈，找準項目輻射消費者的真正需求的購物中心，將獲得發展。“如何做到項目合理、精準定位，服務好特定人群，這是南城購物中心必補的一門課程。”

，寶億萊家居飾品