中海地產：從“利潤王”到“并購王”

過去十年年均凈利潤復合增長率超過40%，寶億萊家居飾品，利潤總額連續14年保持行業第一，中海地產一直被認為是“國內最賺錢的房企”。

在房地產行業調整和央企重組的大潮中，“利潤王”中海不僅保持了凈利潤行業第一的優勢，還利用穩健的財務和強大的并購整合能力成為房企的“并購王”。

2010年至今，中海地產已進行了對中國海外宏洋、母公司中國建筑股份和中信地產的三場整合并購，交易對價近700億元，總資產價值超過2000億元，直接獲得了超過3700萬平方米的土地儲備。憑借三次并購，中海不僅把握住了2009年四萬億刺激政策出臺后三線城市的階段性機遇，軟裝設計家居產業鏈，解決了中建系內部房地產同業競爭的問題，并正在開啟央企房地產并購整合的大幕。

在房地產行業的白銀時代，房企整合急劇加速、合縱連橫的“強強聯合”成為新常態。而在國企改革日趨深化的背景下，中海地產的并購之路也為本輪央企重組和整合提供了重要參照系。

凈利潤保持行業第一2015年，在國內房地產市場逐步改善的環境下，中海地產的銷售規模及利潤總額都實現了較高增長：銷售額1806.3億港元創下歷史新高，凈利潤333.1億港元，穩居行業利潤第一。

規模的穩健增長一直持續到2016年。6月16日，中海公布2016年5月業績，今年前5個月累計合約物業銷售額已達到721.35億港元，累計銷售469.48萬平方米，截至5月底已完成全年1850億港元銷售目標的近四成。

在2008年超越萬科后，中海在凈利潤上一直保持著行業的絕對領先，在房地產增速下滑的2015年依然保持了凈利潤20%以上的年增長率。

中海地產董事會主席兼執行總裁郝建民認為，中海“利潤王”的底氣來自于強大的并購整合能力和穩健的財務結構。過去14年，這家地產央企展現了出色的資金成本控制能力，屢創上市房企境外發債低利率的記錄。去年7月，中海在境外成功發行了一筆6億歐元（約合41.06億元人民幣）的債券，期限4年，票面利率僅1.75%。這不僅創造了中國上市房企境外債的最低利率，還是中國地產商首次發行歐元債。目前中海有著國際三大評級機構標普、穆迪和惠譽給予的香港上市房企最高評級，還在2015年連續第六年入選“恒生可持續發展企業指數”。

并購資產超過2000億元六年內的三場并購，為中海規模持續增長和維持“利潤之王”的地位打下了基礎。

2010年3月，中海地產完成蜆殼電器50.1%股權的收購，涉及金額約15億港元。同年6月，蜆殼電器正式更名為“中國海外宏洋”。這次收購幫助中海獲得了蜆殼電器在國內6個城市擁有的約230萬平方米土地儲備，并在北京、廣州的核心城區擁有優質項目與土地儲備。

2013年8月，中海地產的母公司中國建筑股份擬將旗下直營房地產業務注入中海地產。注入的方式為中海地產母公司增發股份16.9億股，認購總代價約338.2億元人民幣（不涉及現金投入）。

2015年5月，中建地產直營業務注入中海地產完成，為中海地產帶來了約1100萬平方米的土地資源，有效處理了中建股份系統內房地產同業競爭問題，中海成為中建系中唯一的地產整合平臺。

隨后，一場更大的并購讓中海迎來新契機。2016年3月14日，中海發布公告稱，將收購中信旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業務，交易對價為310億港元。

此次收購中，中海地產獲得中信布局于25城、總建筑面積為2400萬平方米的土地儲備。中海擬采用“股權+資產”的交易形式，擬向中信配發10%的股份及轉讓價值約61.5億元的資產。

至此，中海通過三次并購直接獲得了超過3700萬平方米的土地儲備，總資產價值超過2000億元。業內人士分析，寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，地產并購反映出來的是行業集中度發展的表象。房企的成功并購最直接的效果就是增加了土地儲備資源，加速了企業的戰線布局，規模擴大的同時其實也節約了一定的成本。

今年以來，隨著國企改革深化和行業整合急劇加速，地產央企間的整合風起云涌。中金公司認為，中央支持央企重組，這將促使部分開發商更有動力剝離資產或徹底退出房地產行業，從而創造一個良性的行業整合環境而非通過企業破產來推動行業重組。

并購“財技”截至2015年底，中海手上持有現金高達1024.5億港元。同比增長高達71.18%，凈負債比率從2014年的28%大幅下降至6.8%的低水平，負債平均利率成本只有4.2%，負債率、利率成本均屬全行業最低。克而瑞分析認為，這一方面得益于當前寬松的貨幣環境，另一方面是企業的土地投資減少所致。同時，手中現金充裕也為并購中信做了充足的財務準備。

重利潤的中海向來對于一線城市高價地塊的爭奪較為謹慎。2015年中海新增土地儲備僅761萬平方米，同比下降35.16%。2016年以來，在全國各地此起彼伏的“地王”呼聲中，在土地市場一直謹慎低調的中海終于在5月最后一天拿下了位于長春市綠園區長春西站附近的一宗地塊。該地塊占地14.93萬平方米，樓面地價僅為1815元/平方米。

中海相關人士稱，在土地資源的獲取上，中海主要是通過公開招拍掛，同時，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，通過并購同業上市公司或上市公司旗下資產，獲取一二線城市的優質土地也是重要路徑，這類交易雖然比較復雜，但透明、陽光。截至2015年底，中海的土地儲備總建筑面積4144萬平方米（不含中海宏洋），在千億級以上房企中土地儲備最少。而將中信2400萬平方米的土地納入旗下后，其土地儲備增長58%。

評級機構穆迪指出，通過該交易所獲中信股份部分土地儲備，外加中海原有土地儲備，可拉動中海未來4-5年合約銷售額進一步增長，并擴大其市場份額。招銀國際報告則指，以2600億港元的可售資源（未計算中信物業組合的貢獻）及70%的銷售比，中海初步定下2016全年銷售目標1850 億港元。收購中信物業組合的交易預計在今年8 月完成，屆時中海可能把全年銷售目標調高。

在上述三次收購里，中海地產還展示出了高超的并購財技。除2010年并購中海宏洋直接花費15.9億港元（約合13.35億元人民幣）現金外，其他兩宗更大規模的收購都未支付現金，而是通過發行新股、資產置換等方式，從而保留了充足的現金流應對后續發展。

市場分析人士指出，企業間的并購整合，最終的目標是企業做大做強，持續增長，如果整合后企業實現規模、利潤的高速增長，說明整合是成功的；反之，如果整合后，企業經營業績平平，甚至陷入困境，那說明整合不成功。因此，應以并購的結果，即并購后的企業經營業績好壞來判斷并購整合是否成功。

中海宏洋被并購后，通過在三線城市有針對性地發展實現了規模和利潤的增長，這也使中海地產抓住了三線城市最佳的發展機遇。并購后三年，中海宏洋的銷售額增長了約五倍，凈利潤也由虧損變為盈利24億港元（約合20.16億元人民幣）。中海正式完成對中建地產直營業務并購的2015年，中海以333億港元的凈利潤保持行業第一。