中海“吃下”中信地產(chǎn) 大餐還是雞肋？

[導(dǎo)讀]中海和中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，背后體現(xiàn)的是國有企業(yè)加大對資源的梳理，標(biāo)志著地產(chǎn)界的重組駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

即便過去5天之久，圍繞著中海和中信的后續(xù)發(fā)展依舊持續(xù)上演著。23日中信員工的一封信又將此次的整合推向了萬眾矚目的頂峰。

新一輪國企改革，清理“僵尸企業(yè)”，鼓勵兼并重組，以及中央提出房地產(chǎn)去庫存的大背景，為央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組步伐加快做足了注腳。

3月14日，中信股份和中海地產(chǎn)公告顯示，中信股份轉(zhuǎn)讓旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業(yè)務(wù)給中海地產(chǎn)，交易總價310億元，中海地產(chǎn)將通過定向增發(fā)和出售資產(chǎn)支付。

3月18日下午，在香港召開的中海地產(chǎn)年度業(yè)績發(fā)布會上，這宗地產(chǎn)央企之間的大額并購案引發(fā)媒體聚焦。中海地產(chǎn)董事局主席郝建民表示：“如果相關(guān)部門的流程等工作順利，預(yù)計交易可以在五六個月內(nèi)完成，最保守估計年內(nèi)肯定是可以完成的。”

有多個信息源向筆者證實，中信剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的談判實際上半年前就已經(jīng)啟動了，先后談了好幾家。“原來碧桂園盯上了，最終還是選擇了和央企中海地產(chǎn)合作。”

“央企和央企之間的合作方式更清晰簡單，效率更高。”一位熟悉房企并購的人士如是評價。在他看來，在當(dāng)前反腐倡廉的大背景下，央企之間的并購重組也能回避國有資產(chǎn)定價方面容易出現(xiàn)的爭議和麻煩。

中信地產(chǎn)內(nèi)耗之殤

中信股份主動出讓旗下住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從大局上看，更是基于央企整合大背景下剝離自身弱勢業(yè)務(wù)之需。

作為老牌央企，中信股份橫跨金融、能源、制造、房地產(chǎn)等60多個領(lǐng)域，2014年剛完成整體上市。目前旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為中信地產(chǎn)和中信泰富兩大平臺。但近幾年，地產(chǎn)板塊收入占中信股份整體業(yè)務(wù)收入比例減小，目前占比為4%左右。

中信地產(chǎn)一位內(nèi)部人士說，“集團(tuán)主業(yè)是金融，地產(chǎn)非重要而不可或缺的板塊，砍斷是基于戰(zhàn)略方向考慮。”中信旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績增長乏力，于整個集團(tuán)而言變得無足輕重，才是中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)被“賣掉”的主要原因。

實際上，中信系地產(chǎn)此前一直在進(jìn)行內(nèi)部整合，但收效甚微。作為中信系旗下的兩大地產(chǎn)平臺，集團(tuán)給予的定位是，中信地產(chǎn)集中一二線城市的住宅開發(fā)為主；中信泰富主打高端房地產(chǎn)投資、開發(fā)及運營，主要以商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體開發(fā)為主。但實際運作中，兩大平臺的業(yè)務(wù)分工并不清晰，都同時既做住宅、又做商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，同業(yè)競爭一直糾纏不清。

中信地產(chǎn)創(chuàng)立于1986年，在地產(chǎn)界起步早，資源稟賦好，照理應(yīng)做得風(fēng)生水起，但時至今日，其銷售額卻徘徊在TOP30之外，是唯一一家排名在20開外的央企背景的地產(chǎn)企業(yè)。

事實上，中信地產(chǎn)曾輝煌過。上世紀(jì)末，中信華南主導(dǎo)的深圳中信紅樹灣一舉成名，自此中信地產(chǎn)向全國進(jìn)軍。至2005年，中信地產(chǎn)已擠進(jìn)全國地產(chǎn)前列。但2012年，中信地產(chǎn)創(chuàng)始人李康傳出被調(diào)查后，中信地產(chǎn)開始走下坡路，加之受困于幾個地王和大盤項目，近幾年業(yè)績增長乏力。

2012年-2014年度，中信地產(chǎn)簽約銷售額分別為234.74億元、384.10億元和215.2億元。2015年上半年，中信地產(chǎn)實現(xiàn)的銷售金額只有100億元。

至于中信泰富地產(chǎn)主要以商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體開發(fā)為主，項目分布在上海、揚州、無錫、寧波及海南等地，所開發(fā)的物業(yè)類型涵蓋服務(wù)式公寓、辦公樓、商業(yè)零售、住宅、酒店、高爾夫球場等。

“事實上，中信地產(chǎn)和中信泰富在區(qū)域劃分和產(chǎn)品區(qū)隔上一直不清晰，導(dǎo)致兩者都想跟集團(tuán)要資源，內(nèi)部爭斗爭寵嚴(yán)重。不像有的央企，不同板塊業(yè)務(wù)分工清晰，比如有的側(cè)重保障房，有的側(cè)重中高端項目。”在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，一方面，兩大平臺業(yè)務(wù)定位混亂，另一方面，兩個平臺內(nèi)部在產(chǎn)品線設(shè)定上也存在定位散亂問題。

“都是住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)幾個產(chǎn)品線同設(shè)。目前業(yè)內(nèi)企業(yè)同時做占用資金量大、周轉(zhuǎn)率低、利潤貢獻(xiàn)小的商業(yè)和旅游地產(chǎn)，做成功的還沒有。最終導(dǎo)致今天這種地步。”宋延慶說。

中信股份并非沒有意識到問題的嚴(yán)重。在中信股份上市之前，曾醞釀中信地產(chǎn)和中信泰富的內(nèi)部重組，以解決內(nèi)部同業(yè)競爭問題。但受制于種種原因，兩個平臺的整合遲遲沒有進(jìn)展。2014年集團(tuán)整體上市后，兩大平臺一并進(jìn)入上市公司，但兩者的業(yè)務(wù)和布局重疊問題至今仍未解決。

兩大平臺內(nèi)部整合遲遲未果，而整體上市后，業(yè)績透明了，集團(tuán)面臨的各方面壓力日益增大。于是，中信股份此番剝離住宅地產(chǎn)之舉，亦為實現(xiàn)多年整合梳理旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)夙愿。在將中信地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)剝離之后，中信旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來將專注于以中信泰富為主的商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體開發(fā)。

中海吃下的是大餐還是雞肋？

有市場人士認(rèn)為，此次合作中海地產(chǎn)撿了個大便宜，以非常小的代價獲得中信在環(huán)渤海、長三角、珠三角等一二線約25個城市的2400萬平方米土地儲備，這將對中海地產(chǎn)快速發(fā)展形成利好。中海地產(chǎn)有望叫板萬科成為行業(yè)龍頭老大。

事實上，中海地產(chǎn)究竟吃下的是大餐還是雞肋，在當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存大趨勢下，關(guān)鍵要細(xì)看這些土地資源究竟是處于哪些城市？

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱分析認(rèn)為，中信甩出的住宅項目，可能給中海造成很重的去庫存任務(wù)。“中信地產(chǎn)真正好的項目基本去化完畢，而且2012年以來在北上廣深核心城市很少拿地(僅2014年在上海南翔拍得一塊地)。目前，寶億萊家居飾品，中信地產(chǎn)的庫存主要集中在海南、長沙、天津及廣東的三四線城市。而中信泰富住宅項目更少，主要集中在揚州、萬寧及上海朱家角等地，中信泰富以商辦開發(fā)見長，最核心的如中信泰富和上海船廠合作的陸家嘴項目并不在此次合作范圍之內(nèi)。”

除了項目所處城市可能面臨去庫存壓力之外。另一大問題是，中信現(xiàn)有項目內(nèi)的旅游地產(chǎn)項目占比較多，這也非中海地產(chǎn)所擅長。比如，中信在海南及內(nèi)地南昌等地有大量的旅游地產(chǎn)土地儲備。中海地產(chǎn)向來以住宅開發(fā)為主，兼有辦公和商業(yè)，而旅游地產(chǎn)并非中海所長，況且國內(nèi)旅游地產(chǎn)本身盈利模式不清，這對中海是一個不小的考驗。

央企地產(chǎn)重組加速

易居研究院研究員房玲、尹鵬指出，中海地產(chǎn)在整合中信地產(chǎn)資源上面臨三大難題：一是缺乏過渡期，雖增加了兩年的托管期，但中海內(nèi)部整合中建地產(chǎn)尚持續(xù)兩年之久，中海和中信跨企業(yè)合作能否愉快尚不可知；二是央企人事難題，能否有圓滿結(jié)局；三是三四線去庫存是否做好準(zhǔn)備，廣東省今年開出的一張去庫存清單中，中信在珠三角的庫存就有大量項目位于廣東三四線城市。

“人事不是事。重點和難點在于中信現(xiàn)有項目在土地確權(quán)、定位、產(chǎn)品適銷方面問題多多，需要中海下一番功夫。”宋延慶說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中海和中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合作，背后體現(xiàn)的是國有企業(yè)整個加大對資源的梳理，標(biāo)志著地產(chǎn)界的重組駛?cè)肟燔嚨馈?/P>