萬科眾籌打造定制化自持地塊 一個(gè)新型房地產(chǎn)商業(yè)模式誕生？

新浪樂居訊（記者 李潔） 12月1日，北京“限房價(jià)、競地價(jià)”4宗地塊拍賣結(jié)果全部出爐，住宅面積全部由企業(yè)持有，且自持年限為70年，其中以109億元總價(jià)拿下2宗海淀永豐地塊的萬科頗受關(guān)注。

12月4日，萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖針對上述地塊的運(yùn)作模式回應(yīng)稱，萬科將通過“眾籌”破局運(yùn)營難題。

“萬科將選擇一些企業(yè)進(jìn)行眾籌合作，概括來說，北京萬科負(fù)責(zé)房屋建設(shè)、配套引進(jìn)以及物業(yè)管理；眾籌企業(yè)則在早期進(jìn)行**，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金將返還企業(yè)。”劉肖如是說。

一個(gè)新型房地產(chǎn)商業(yè)模式誕生？

由傳統(tǒng)的“開發(fā)銷售模式”轉(zhuǎn)變到“經(jīng)營服務(wù)模式”的“眾籌租賃住宅建設(shè)持有”，這在房地產(chǎn)領(lǐng)域是一種新的嘗試。

據(jù)劉肖介紹，在這兩個(gè)地塊里，萬科將選擇一些企業(yè)進(jìn)行眾籌合作，寶億萊家居飾品，其中北京萬科將負(fù)責(zé)房屋建設(shè)、物業(yè)管理、社區(qū)配套引進(jìn)及經(jīng)營服務(wù)；眾籌企業(yè)在前期進(jìn)行眾籌**，同時(shí)向北京萬科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應(yīng)企業(yè)。

“其中，最小眾籌份額為一個(gè)住房單元或是一整棟樓，且不做單戶分割。”劉肖表示。

此外，萬科還將根據(jù)企業(yè)員工需求開展房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造定制化的高品質(zhì)眾籌社區(qū)。

據(jù)悉，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，萬科在選擇眾籌企業(yè)時(shí)也有自己的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)主要是以信息服務(wù)、科技金融、智能硬件、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)業(yè)等為代表的高精尖產(chǎn)業(yè)，并認(rèn)同萬科的綠色工業(yè)化理念。

“眾籌是想解決各方痛點(diǎn)，取得多方共贏結(jié)果。”劉肖如是說，一方面，因?yàn)橛斜娀I伙伴的進(jìn)入，能夠幫助項(xiàng)目盡早入市，解決北京的供應(yīng)短缺問題。另一方面，眾籌的方式意味著更多的合作伙伴分擔(dān)了整個(gè)項(xiàng)目的資金，萬科的運(yùn)營模式亦由“重”變“輕”。

“眾籌是改變生產(chǎn)制造的方式，將減少中間環(huán)節(jié)，能夠極大降低成本，從而提供更便宜的房子。” 劉肖如是說。

收并購后 萬科的新嘗試

值得指出的是，北京萬科堅(jiān)決拿下兩宗全自持住宅地塊的背后，是出于對北京土地市場的深度考量。

近年來，北京土地市場高價(jià)地頻出，但在高價(jià)地的競爭中卻極少看到北京萬科的身影。

實(shí)際上，在劉肖上任后，北京萬科在土地市場表現(xiàn)較為低調(diào)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2015年北京萬科通過招拍掛僅拿到3塊地，且體量均比較小；2016年，除去兩宗“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊，萬科在其它住宅地塊競拍時(shí)亦少有斬獲。

這樣下去北京萬科的土地儲備以及未來發(fā)展會不會受到影響？

“土地招牌掛拍出的高地價(jià)、高房價(jià)帶來的只是短期的高利潤，房價(jià)上漲過快，市場縮量，對企業(yè)是涸澤而漁，完全不能做到可持續(xù)增長，不符合萬科追求高周轉(zhuǎn)、追求開發(fā)效率、追求服務(wù)更多客戶的發(fā)展模式。”劉肖表示。

為了保持規(guī)模增長，近兩年北京萬科主要通過收并購的方式進(jìn)行土地儲備，整體軟裝寶億萊家居飾品，更在今年打造了曼哈頓計(jì)劃，并成功入市了翡翠公園以及大都會兩個(gè)項(xiàng)目，而其它并購項(xiàng)目則并未披露。

不過有業(yè)內(nèi)人士指出，每一種模式都有一定的局限性，并購、收購雖然可行，但是收購前期都需要解決股權(quán)、債權(quán)等各種問題，不僅時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)大，財(cái)務(wù)上項(xiàng)目并表也比較復(fù)雜。

在北京市政府推出“限房價(jià)、競地價(jià)”自持地塊后，萬科又多了一種新的發(fā)展渠道。

“自持地塊出來后，我們敏銳地覺察到這是一個(gè)行業(yè)變革的機(jī)會，將顛覆房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)認(rèn)識和既有模式。”劉肖如是說。

同時(shí)他表示，購租并舉的住房制度，將是解決住房問題的抓手，隨著北京這類持有型項(xiàng)目的逐漸增多，它將在市場中成為“可流通可重復(fù)利用”的持續(xù)有效的長期住宅供應(yīng)，不僅能夠減輕北京的住宅供需壓力，還能夠形成長期的市場預(yù)期，降低買房市場的非理性因素，對于高房價(jià)和高地價(jià)具有行之有效的緩解作用。

眾籌能否解決全自持項(xiàng)目的運(yùn)營難題，現(xiàn)在離下結(jié)論還很遠(yuǎn)，中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉分析指出，“眾籌可以解決前期資金壓力的問題，最重要的是解決了變現(xiàn)的通道，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，但一定程度上也降低了未來如果出現(xiàn)通貨膨脹等**帶來的好處，未來面臨的挑戰(zhàn)也會非常多”。

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