萬達王健林力推輕資產(chǎn)模式 未來地產(chǎn)將租大于賣

最近在西雙版納萬達的年會上，王健林宣布2016年地產(chǎn)下調(diào)40%。這就意味著萬達開始轉型，去地產(chǎn)化也成為公司首要擺脫的目標，那么從歷史上來看，王健林能坐上首富寶座，大部分貢獻都是地產(chǎn)。那么此時的王健林怎么這么著急的去地產(chǎn)化?

自從2014年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化以來，除了少數(shù)幾個一線城市和二線城市之外，整體軟裝寶億萊家居飾品，全國其他城市房地產(chǎn)項目都出現(xiàn)了普跌的情況。那么自萬科總經(jīng)理瑜亮內(nèi)部會議稱房地產(chǎn)的黃金10年過去之后，寶億萊家居飾品，房地產(chǎn)企業(yè)都開始了大步轉型之路。當然萬達也不例外。

與萬達不同的是，像萬科這樣的企業(yè)，主業(yè)和副業(yè)幾乎都和房地產(chǎn)相關，因此就決定了它不能轉型只能升級。所以目前地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)站在了改革的風口，并且處于一個漫長的轉型或者升級期看來是不可避免的。但是，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的已經(jīng)到了一個十字路口了。

從萬達的模式來看，寶億萊家居飾品，輕資產(chǎn)化成為了唯一的出路。2015年全年萬達地產(chǎn)銷售額為1640億，而王健林認為2016年萬達地產(chǎn)的銷售額應該在1000億，可見王健林對地產(chǎn)市場預期已經(jīng)非常不樂觀了，而且從萬達在建項目資金預測范圍來看，至少萬達地產(chǎn)還需要投入2389億元，并且銀行貸款未償還的總額也已經(jīng)接近1800億元。按照萬達目前的IPO融資以及物業(yè)相加差不多在2700億元，寶億萊家居飾品，可見輕資產(chǎn)模式未來對于萬達將是十分重要的。

縱觀萬科、桂碧園等的發(fā)展模式，他們將轉型改賣為租賣相結合的方式。并且逐步把住房地產(chǎn)項目轉化為商業(yè)地產(chǎn)。我國目前地產(chǎn)的新常態(tài)為去地產(chǎn)化，庫存存量化已經(jīng)成為地產(chǎn)商的主要問題了。

王石一直在強調(diào)，萬科要做最后一個住宅開發(fā)商，這樣似乎挺有道理，因為商業(yè)地產(chǎn)回報周期相對來說極為漫長，住宅開發(fā)則可以讓資金盤活起來。但是，目前在去庫存時代，軟裝設計家居產(chǎn)業(yè)鏈，賣房子是一件比較難的事情。

相比萬科，萬達的輕資產(chǎn)模式則是一個零風險的并且沒有任何資金壓力，但是它不能長久的享受物業(yè)升值帶來的好處。筆者認為，目前萬達地產(chǎn)目前市值較傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商高的原因，就是輕資產(chǎn)模式有更多的故事可以講。可以給地產(chǎn)項目帶來更高的估值。

而且，從2015年開始，互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)項目已經(jīng)成為地產(chǎn)界發(fā)展的一個共識了，并且地產(chǎn)+服務將長期會成為地產(chǎn)發(fā)展的一個方向。

那么萬達這樣走，那就必須有更大的體量勝過地產(chǎn)為主的模式，否則，從根本上似乎難以服眾。但是萬達目前所涉及的文化產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)將有更多的故事可以將，并且從體量上看，文化產(chǎn)業(yè)成立三年已經(jīng)占到集團總收入的20%左右，可見增長的空間還是非常大。筆者認為，這就是萬達能夠優(yōu)雅轉身的原因。

從王健林描述來看，未來兩年以內(nèi)，萬達集團的總收入中地產(chǎn)銷售比例將下降到1/3左右。筆者認為這是可信的，也許只有這樣萬達才能脫離“房地產(chǎn)的輪回”，將不再受制于地產(chǎn)發(fā)展的魔咒。

未來，房地產(chǎn)市場還將是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱之一，這點不會改變。未來，諸如SOHO這種商業(yè)地產(chǎn)模式將會成為中國地產(chǎn)發(fā)展的主要方向之一。未來，萬達這種去地產(chǎn)化形式一定也會成為地產(chǎn)市場的方向之一。但是，不管怎么發(fā)展，地產(chǎn)業(yè)對于中國市場來說，始終是一個風口、一個標向。