房地產行業：同環比繼續收縮、優秀融資能力企業向好

　　行業跟蹤(2016.11.18-2016.11.24)

　　一手房：環比下降0.59%，同比下降25.71%

　　本周安信跟蹤60 大城市一手房合計成交5.91 萬套，環比下降0.59%，同比下降25.71%，累計同比上升20.12%，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其中一線、二線、三線城市環比增速分別1.38%、-28.35%、18.39%；一線城市中，北京、上海、廣州、深圳環比增速分別為-13.63%、-6.28%、10.42%、29.36%。

　　二手房：環比下降2.94%，同比下降9.55%

　　本周安信跟蹤的17 個城市二手房成交合1.78 萬套，環比下降2.94%，同比下降9.55%，累計同比上升37.1%，其中一線、二線、三線城市環比增速分別-10.8%、1.79%、-0.36%。

　　庫存：可售套數環比上升1.02%

　　全國22 大城市住宅可售套數合計66.94 萬套，去化周期24.5 周，環比上升1.02%，其中一線、二線、三線城市環比增速分別2.89%、-0.85%、0.78%；一線、二線及三線去化周期分別為25.4、17.6、32.7 周。

　　土地(2016.11.14-2016.11.20)：供應量、掛牌價、成交均價環降，寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，成交量、成交總價環升本周土地供應建筑面積環比下降1.34%，同比下降53.51%，其中一線、二線、三線城市環比增速分別89.95%、-7.38%、-1.68%；掛牌均價環比下降36.93%，同比上升46.46%；本周成交土地規劃建筑面積環比上升41.45%，同比下降16.43%，其中二線、三線城市環比增速分別12.64%、20.84%；成交均價環比下降16.25%，寶億萊家居飾品，同比下降24.37%；成交總價環比上升18.44%，同比下降36.81%。

　　政策：南京再放大招嚴控樓市

　　公司跟蹤：保利地產（600048）：保利基金擬發起設立保利利民基金合伙企業(有限合伙)，基金規模3 億元，同意公司認購1 億元的有限合伙份額，公司實際控制人保利集團及其他下屬公司合計認購2 億元的有限合伙份額，基金擬定向投資于中央企業貧困地區產業投資基金，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，上述事項構成關聯交易。

　　投資建議：1)上周整體銷售續降，但下降速度放緩顯著；一手房環降0.59%，其中北京、上海分別環降13.63%、6.28%，廣州有所回暖，深圳繼此前增速回暖，上周表現再添錦色，環增29.36%；二手房環降2.94%，其中二線城市小幅反彈，環增1.79%，一線城市下滑最為顯著；2)政策方面，調控升級繼杭州、深圳、武漢、成都等地蔓延，福州調控新政將二套房公積金貸款首付比例提高到50%；并要求?新建商品住房項目首次開盤銷售申請價格備案，要按照同區域、同品質、同類型項目備案均價確定首次備案價格。同一商品住房項目下一批次備案價格必須‘零增長’，不得高于上一批次的備案價格?；成都住房公積金管理中心出臺新政要求所購二手房樓齡在十年以上的，相應提高一成的首付款比例，而有逾期記錄的，首付款比例參照相關文件也將相應提高；長沙市實施七條調控措施，分別是：嚴格房價審查，嚴控預售網簽，開展重點稽查，強化資金監管，打擊投機炒房，增加有效供應，曝光不良企業；南京力堵?假結假離?繞限購，將啟用新型識偽設備，同時會同公安等部門聯合打假；3)我們于上周組織萬科物業、彩生活&花樣年物業管理系列調研：隨著土地增量稀缺凸顯，存量主導市場已是大勢所趨，未來如何為存量市場住戶提供增量服務將是未來房地產企業的重心，房地產市場將步入地產后服務市場；而物業管理、樓盤口碑在后期將是決定投資回報率能否在城市諸多樓盤中勝出的關鍵，探索物業管理商業新模式將提高企業現有流量的轉換和變現能力，增強企業競爭力；就目前而言，物業管理增值服務主要有兩種模式，一為彩生活模式——快速擴大規模做o2o；二為綠城模式——做好物業服務，提高樓盤價值；不同于上述兩種模式，萬科物業涉足綠城模式，但并不是主要戰略方向，公司圍繞房地產后服務市場，從管理向交易和服務延伸，同時打造互聯網，增值服務主要定位幫業主做房地產保值增值、租金的提高、舊房改造、新房改裝；物業管理商業模式創新不斷，盈利模式突破可期；四季度板塊預計有驚無險，堅守價值仍為關鍵；四季度首推：招商蛇口（001979）、上實發展（600748）、京能臵業，建議積極關注: 1)穩建龍頭：如招商蛇口、保利地產；2)持有型物業公司的陸家嘴（600663）、中國國貿（600007）、陽光股份（000608）、中航地產（000043）；3)優質地產資源稟賦、區域性優勢標的上實發展、北京城建（600266）、京能臵業、中國武夷（000797）；4)以及轉型有序推進的福星股份（000926）、高新發展（000628）、嘉寶集團（600622）、天業股份（600807）。

　　風險提示：二三線庫存仍然高企，市場對政策調控反映過度。