沒有產權的眾籌難題 碧桂園玩不好的梗如何破解劉肖困境

　　在投資回報率不高、又沒有產權交割產生未來增值收益的情況下，萬科想要找到上述的眾籌伙伴，或許并不是一件十分容易的事。

　　觀點地產網(wǎng) 在以109億一舉拿下北京（樓盤）首批全自持雙限地3宗中的2宗，引發(fā)市場關于地塊盈利問題的廣泛質疑后，萬科集團副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京萬科總經(jīng)理劉肖，在拿地的三天后，給出了解決方案——眾籌建房。

　　據(jù)觀點地產新媒體了解，萬科將為這兩個地塊建立相應的眾籌平臺，眾籌對象為符合一定標準的企業(yè)，北京萬科將會作為主要業(yè)主方負責房屋建設和配套引進，參與眾籌的企業(yè)則在早期進行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用。

　　此外，在項目建設完成后企業(yè)員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業(yè)，北京萬科則負責為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務。

　　觀點地產新媒體了解到，這并不是房企第一次引入“房地產眾籌”的概念，軟裝設計家居產業(yè)鏈，也不是萬科第一次試水房地產眾籌。早在2015年，包括萬科、綠地、碧桂園在內就都曾經(jīng)推行過房地產眾籌產品。

　　其中，碧桂園上海（樓盤）嘉定項目更是提出，以每平方米為單位進行資金的募集，投資人可以“先做開發(fā)商，再做小業(yè)主”。

　　然而，碧桂園的眾籌買房產品迄今仍停留在策劃預熱階段便沒有下文，而在喧喧嚷嚷過后，房地產眾籌的這股風并沒能在房地產圈形成真正的“風口”，其中的絕大多數(shù)都在喧囂過后最終都歸于沉寂。

　　而今，在住宅100%全自持限制倒逼下，北京萬科決意試水“眾籌建房”，然而，在市場毫無成功先例背景下，沒有了產權標的北萬眾籌，真的能破解劉肖的自持困境嗎？

　　北萬試水眾籌建房

　　12月1日，北京市國土局官網(wǎng)公布，萬科以50億元拿下海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號地，萬科住總聯(lián)合體以59億元競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地。

　　就在市場廣泛質疑，北京萬科這兩宗全自持的地塊要如何實現(xiàn)盈利時，12月4日，劉肖給出了北萬關于上述兩宗住宅全自持地塊的解決方案——眾籌建房。

　　據(jù)觀點地產新媒體了解，萬科將為這兩個地塊建立相應的眾籌平臺，把項目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，同時又嚴格禁止分割為以戶為單位份額，例如一個住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。

　　北京萬科將會作為主要業(yè)主方負責房屋建設和配套引進；參與眾籌的企業(yè)則在早期進行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成后企業(yè)員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業(yè)，北京萬科則負責為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務，將項目打造為一個共創(chuàng)、共管、共享的高素質社區(qū)。

　　觀點地產新媒體獲悉，寶億萊家居飾品，在眾籌的基礎上，萬科對上述兩項目對應產品進行了升級，將打造一個“客戶定制化的翡翠系作品”。

　　為了讓住戶素質更加符合翡翠系“城市菁英的活力社區(qū)”的產品定位，萬科也為準入的眾籌伙伴設置了相應的三點標準：

　　（1）行業(yè)符合海淀區(qū)產業(yè)規(guī)劃發(fā)展方向的要求，以信息服務、科技金融、智能硬件、知識產權服務業(yè)等為代表的高精尖產業(yè)；（2）企業(yè)符合京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要中對北京市的功能定位布署；（3）認同綠色和工業(yè)化理念。

　　劉肖表示，眾籌的想法解決了各方痛點，希望取得多方共贏結果。一方面，因為提前有眾籌伙伴的進入，寶億萊家居飾品，實際早早確定了客戶，不僅為企業(yè)實現(xiàn)了真正的客戶定制化住宅，也減少了市場調研和銷售環(huán)節(jié)，能夠幫助項目盡早入市，解決北京的供應短缺問題。

　　另一方面，眾籌的方式意味著更多的合作伙伴分擔了整個項目的資金，萬科收成本費用+比較低管理費，能夠直接平攤拿地和建安成本。

　　萬科將重新成立一家為眾籌社區(qū)服務的房屋運營管理公司，一方面，萬科將自持一部分公開向社會開放租賃，能夠具備一定的長期租金收入；另一方面，萬科將加大社區(qū)商業(yè)和服務的投入，通過對整個社區(qū)人群提供全方位的社區(qū)服務與商業(yè)配套，來創(chuàng)造更多、更穩(wěn)定、更長期的收入來源。

　　劉肖自持困境何解

　　在住宅100%全自持限制倒逼下，北京萬科決意試水“眾籌建房”，然而，在市場毫無成功先例背景下，劉肖的方案真能解決問題嗎？

　　魔方金服創(chuàng)始人兼CEO凌駿在接受觀點地產新媒體采訪時就認為，萬科此次提出的眾籌其實是一種比較好的創(chuàng)新金融方法。

　　凌駿指出，國外的REITs市場是把房地產的份額放到交易所去交易的模式，寶億萊家居飾品，而國內因為沒有類似的金融市場去做這樣的產品，所以眾籌其實是類似于民間的REITs的一種模式。

　　與此同時，凌駿認為，目前很多企業(yè)，特別是在一些人口密集型的行業(yè)當中，本身確實存在著對于員工宿舍的需求。這一方面是企業(yè)給員工的一個很大的福利，另一方面也更方便企業(yè)的管理和人員的穩(wěn)定性。

　　但其同時指出，萬科此舉也將面臨一些問題，其中之一便是政策監(jiān)管問題。

　　凌駿指，目前國家對于眾籌的監(jiān)管其實是處于灰色地帶的，包括現(xiàn)在在金融行業(yè)已經(jīng)明確界定眾籌需要有合法牌照，故而，北萬的“眾籌建房”，從法律上講其實是存在一個模糊的地帶，有可能會受到監(jiān)管部門的管制。

　　而新派公寓創(chuàng)始人兼CEO王戈宏則認為，這更多的是萬科方面的一個探索，但要解決的一個關鍵問題是，萬科能給這些企業(yè)的回報率如何，而這將與萬科的定價方式有關。

　　觀點地產新媒體了解到，根據(jù)今年年中中國房價行情平臺發(fā)布的全國行政區(qū)租金排行榜顯示，目前海淀區(qū)平均租金為85.57元/月/平方米，而今年1-10月份海淀區(qū)的住宅均價則在為63870元/平方米，區(qū)域租售比達到1:746，寶億萊家居飾品，遠高于1:100到1:200的國際標準。

　　而以一套60平米的房子為例，其售價在383萬左右，月租金約為5134元/月，租金的年投資回報率在1.61%左右。

　　因此，如果萬科按照房子市價來眾籌，除開上述提及的員工福利等好處，參加眾籌的企業(yè)將僅僅能獲得極低的投資回報率。

　　觀點地產新媒體發(fā)現(xiàn)，在劉肖的表態(tài)當中，劉肖稱，眾籌的方式意味著更多的合作伙伴分擔了整個項目的資金，而萬科收成本費用+比較低管理費，能夠直接平攤拿地和建安成本。

　　這是否意味著，北萬給予眾籌企業(yè)的標的定價，將是按照成本價而非市場價？

　　據(jù)觀點地產新媒體測算，萬科此次所拿兩宗地塊土地樓面價基本在4萬左右（不計算可能的配套商業(yè)及車庫收益），按照綠建的開發(fā)收益，保本價格約為4.5-5萬，以4.75萬/平計算，則一套60平米的房子成本價約為285萬，月租金約為5134元/月，則租金的年投資回報率為2.16%。