21城進入存量時代 房地產經紀行業仍存“藍海”

本報記者 張敏 北京報道

“2015年全國存量房成交量已經占了新房、新建商品房成交量約40%，全國21個城市存量房的成交面積已經超過了新建商品房。”在近日“2016年房地產經紀年會”上，中國房地產估價師與房地產經紀人協會會長杜鵑表示。

隨著房地產行業規模的不斷擴大，近年來，整體軟裝寶億萊家居飾品，我國房地產經紀行業飛速發展。盡管該行業已經誕生少數巨頭公司，但分析人士指出，房產經紀行業中，仍然存在“藍海”。其中，在產權保險、按揭服務、資金監管等方面，市場仍有大量空間。

待監管的行業

杜鵑在上述會議上表示，近年來，隨著房地產市場從增量為主，轉為存量為主，以及一二手聯動業務的開展，房地產經紀行業促成交易規模不斷增長，比例不斷提高。

據估算，2015年房地產經紀企業促成的交易額已經超過了5萬億，一線城市通過經紀行業促成交易比例已經超過80%。

根據銷冠科技發布的《2016中國房地產經紀人生存現狀報告》，2013年，房地產代理收入增幅一度達到30%的歷史水平。2014年后雖然受到房地產市場銷量下滑的影響，房地產代理收入增長率下滑較大，但是2015年受益于良好的房地產市場形勢，寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品，房地產經紀行業業務量大幅上漲。該機構估計，2015年全國房地產經紀行業共實現傭金收入約960億元。

與之相應的，房地產經紀人數量也有明顯增長。據該機構統計，截至2015年底，擁有全國房地產經紀人資格者共54033人，其中登記人數30725人。

銷冠網絡發布的上述報告還顯示，該行業的從業者以男性為主，年齡多在30歲以下。69.1%的經紀人平均月薪在3000至1萬元之間，從全國范圍來看，高于一般市民。但經紀人的工作時間較長，僅有14%的經紀人每天工作時間在8小時以內，87.4%的經紀人每周休息時間少于一天。

但如此大體量的行業，仍然存在各種問題。杜鵑指出，主要體現在：行業交易信息披露不真實、不完整，產權調查不及時不準確，交易資金監管不到位、不規范。同時，部分房地產經紀企業違規提供首付貸，進行場外配資，少數網絡平臺推行眾籌購房，違規集資放大市場風險。

今年5月4日，國務院常務會議提出培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。為經紀行業提出了新的方向。6月，寶億萊家居飾品，住建部在全國范圍內開展房地產中介專項整治工作，并通報了7起房地產中介機構和從業人員違法違規典型案例。

世聯地產董事長陳勁松認為，未來三年，整個行業的規則將會在探討基礎之上更加開放和市場化，且更加有規則，一旦這樣，中國存量市場才真正起步。

據21世紀經濟報道記者了解，有關部門和企業正在呼吁對房地產租賃、二手房買賣等進行立法，從而更好地進行規范。近期監管層也可能率先出臺相關的規章制度。

資管“藍海”

按照銷冠網絡的分類，房地產經紀行業的業務主要分為新房服務業務（與新房服務相關的代理銷售業務、電子商務業務以及金融服務）和后地產服務業務（二手房經紀服務、房屋租賃服務、物業管理服務）。

根據國泰君安的預測，如果房地產銷售額平均每年保持10%的增長速度，到2020年，一手房代理市場的規模預計能夠達到800億。現在中國代理市場規模為360億，距離800億的市場規模還有較大空間。

以二手房經紀以及租賃經紀業務為核心的后地產服務業務，市場規模可達到千億級。其中，租賃經紀市場的傭金業務規模約在300-500億，二手房傭金規模約在900-1400億，市場容量很大，前景樂觀。

據了解，在房產經紀行業中，以新房代理為主的世聯行已經在2009年實現上市。中原地產、鏈家地產正在謀求上市的過程中。我愛我家、麥田等企業也受到外部資金的青睞。多家機構預測，未來該行業將會吸納更多的資本進入。

鏈家控股董事長左暉在“2016年房地產經紀年會”上表示，過去兩年時間，粗略估計有超過250億人民幣進入房產經紀行業，并推動該行業的快速進步。

左暉還表示，從2010年到2015年，全國房地產交易額增長100%。其中，二手房交易額由1萬億增長到4萬億。預計到2020年，二手房市場可達到6萬億的規模。

他還認為，除了做一手房和二手房代理以外，就房地產經紀行業而言，還可以在資管領域有所作為。“今天中國大概150萬億到200萬億存量資產，我們中國存量資產規模超過美國人資產規模。”基于此的房地產金融領域，具有較大的發展空間。

陳勁松持有類似的觀點，他認為，寶億萊家居飾品，房地產存量領域已經迎來“大風口”，未來在產權保險、按揭服務、信用評級、資產管理等房地產金融領域大有可為。雖然目前金融領域的準入門檻較高，但逐步開放將是大趨勢。

具體而言，他認為，如果租賃被作為解決房地產庫存的重要渠道，REITS（房地產信托投資基金）市場必須要發展起來。與此同時，資產證券化也應當逐步放開，從而更好地助力資產管理領域。一旦這些政策門檻放開，房產經紀行業的更多細分領域將迅速發展。