王健林：萬達商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型從“重資產(chǎn)”到“輕資產(chǎn)”

　　導讀：什么是輕資產(chǎn)？投資建設(shè)萬達廣場，全部資金別人出，萬達負責選址、設(shè)計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達的商業(yè)信息化管理系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益，萬達與投資方按一定比例分成。這意味著，五年內(nèi)，萬達商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，類似于酒店管理公司，完全輕資產(chǎn)化

　　本文為，萬達集團董事長王健林，在深交所的演講全文：

　　萬達是全球領(lǐng)先的不動產(chǎn)企業(yè)，2015年持有物業(yè)面積能做到世界規(guī)模最大。圍繞不動產(chǎn)的發(fā)展，萬達也延伸到其它許多產(chǎn)業(yè)。基于對房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢的分析，從去年開始萬達進行全面轉(zhuǎn)型。

　　轉(zhuǎn)型方向，從空間上看，要從國內(nèi)企業(yè)發(fā)展成為跨國企業(yè)；從內(nèi)容上看，要從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為高科技服務(wù)業(yè)企業(yè)。今天我重點講萬達的核心企業(yè)— 萬達商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。

　　一、萬達轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

　　1、什么是重資產(chǎn)，什么是輕資產(chǎn)

　　什么是重資產(chǎn)？萬達商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品是城市綜合體，這種產(chǎn)品模式就是建設(shè)一個大型萬達廣場，旁邊配套建設(shè)一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業(yè)進行銷售，用銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流投資持有的萬達廣場。因為中國沒有支持長期不動產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬達只能以“售”養(yǎng)“租”。萬達廣場建成后自己持有經(jīng)營，全部租金收益歸萬達，這種模式叫

　　重資產(chǎn)

　　什么是輕資產(chǎn)？投資建設(shè)萬達廣場，全部資金別人出，萬達負責選址、設(shè)計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬達去年開始研發(fā)，現(xiàn)在已開始運行。這就是萬達廣場

　　輕資產(chǎn)模式。

　　2、以輕資產(chǎn)為主

　　萬達商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向要以輕資產(chǎn)為主。截至2014年，萬達已開業(yè)109個萬達廣場，今年還要再開業(yè)26個，屆時持有物業(yè)面積將超過2500萬平米。今年開業(yè)的萬達廣場全部是重資產(chǎn)，因為萬達廣場從選址、談判、設(shè)計、拿地到開業(yè)的建設(shè)周期3年左右，今年計劃開業(yè)的項目都無法再改為輕資產(chǎn)。

　　但是2016年萬達計劃開業(yè)50個萬達廣場，其中超過20個是輕資產(chǎn)。2017年以后，萬達將保持每年至少開業(yè)50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產(chǎn)。萬達現(xiàn)在有9000多萬平方米的土地儲備，其中2000多萬平米規(guī)劃為萬達廣場等持有物業(yè)，還有7000萬平方米銷售物業(yè)。

　　我們定了一個目標，5年內(nèi)把這7000萬平米銷售物業(yè)消化掉，可能5年以后，萬達廣場將沒有重資產(chǎn)項目了。這意味著，五年內(nèi)，萬達商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，類似于酒店管理公司，完全輕資產(chǎn)化

　　二、為何轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

　　萬達的重資產(chǎn)不是發(fā)展得不好，也不是沒有發(fā)展空間，中國的城市化還在進行，行業(yè)里模仿萬達者也是眾多。那為什么現(xiàn)在就要果斷轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)？

　　1、擴大競爭優(yōu)勢

　　今年底萬達開業(yè)的廣場將達到135個，規(guī)模全球第一，足夠大。如果我們沒有遠大目標，完全可以自我滿足，僅憑租金自然增長就可以高枕無憂。但對于有近14億人口的中國消費市場來說，我們的規(guī)模還是太小，要擴大競爭優(yōu)勢，必須做得更大。重資產(chǎn)受制于房地產(chǎn)周期，市場火的時候房子賣得很好，現(xiàn)金回流很快，發(fā)展起來容易。

　　但我們分析中國房地產(chǎn)已走到供需平衡的拐點，躺著掙錢的高利潤時代已經(jīng)過去，今后房地產(chǎn)要靠品牌、定價、營銷等方方面面都做得好才行。重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大。要快速擴大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

　　由于萬達廣場有品牌，很多機構(gòu)、個人都主動找萬達要求投資，萬達為什么不利用呢？現(xiàn)在有句名言：生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事。萬達要在五年之內(nèi)做到足夠大，徹底排斥掉競爭對手，萬達是在挖更寬更深的護城河。

　　2、發(fā)展中小城市

　　一些分析師問我，萬達為什么不集中在一二線城市發(fā)展，三四線城市房價租金有那么高嗎？這是對不動產(chǎn)理解不深。不動產(chǎn)最核心的指標不是房價和單平方米租金高低，而是租金回報比，就是租金和投資的比例，一個項目每年收取的租金，扣除各種稅費后，除以項目投資來看回報率高低。如從租金回報比看，一二線城市項目甚至可能不如三四線城市項目，因為一二線城市項目地價更貴、投資更大。

　　重資產(chǎn)主要看房價，銷售利潤高才能投資，難以進入三四線城市發(fā)展。輕資產(chǎn)因為是純投資不銷售，不需關(guān)心房價，只要城區(qū)人口夠多，租金回報比合適就可以做。萬達可以進入大量的三四線城市。三四線城市發(fā)展不動產(chǎn)的最大挑戰(zhàn)是招商難，一般企業(yè)根本不敢進去，因為招不上商。

　　而商業(yè)資源豐富恰恰是萬達的最大優(yōu)勢，我們有超過5000家簽了協(xié)議的合作商家，其中許多跟萬達是緊密合作伙伴，萬達走到哪他們就去哪。現(xiàn)在萬達不是招商，而是選商。萬達招商有個硬性規(guī)定，任何商家每年在萬達廣場的開店數(shù)不得超過當年開業(yè)萬達廣場總數(shù)的50%，去年又進一步下調(diào)至三分之一。

　　這樣做一是為了防范風險，如果萬達開業(yè)500家店，超市等某類行業(yè)全部一個商家租賃，一旦它經(jīng)營出現(xiàn)問題，風險就大了。二是防止內(nèi)部腐敗，不能因為搞定某個萬達招商人員，個別商家就能無限制在萬達廣場開店，每個品牌我們都限定進入萬達廣場的數(shù)量。

　　三四線城市土地價格相對便宜，現(xiàn)在去還能選到比較好的中心地段。從我們的經(jīng)驗看，一個四五十萬人口的三四線城市，完全能承載一個大型萬達廣場，而且三四線城市的消費者的忠誠度更高。

　　比如北京附近的廊坊，市區(qū)只有40萬人口，當時政府找萬達去投資，我們覺得廊坊人口不多，而且往北30分鐘到北京，往南40分鐘到天津，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，能有多少當?shù)厝嗽诶确毁徫锵�費，并不看好。但廊坊市政府熱情很高，三番五次找上門，而且愿意拆遷市政府辦公區(qū)給我們建萬達廣場。人總是講情面的，我們只好投資。

　　但廊坊萬達廣場開業(yè)后效果出乎意料，現(xiàn)在平均每天客流5萬人次，相當于八分之一的廊坊人每天要去逛一趟。還有重慶萬州，當?shù)卣�府也是拿出最好地塊，多次找我們?nèi)ネ顿Y萬達廣場。搞發(fā)展的同志都反對，說全城區(qū)也就40萬人，而且是經(jīng)濟落后地區(qū)，開業(yè)后怎么保證客流。