中海系地產(chǎn)整合首次明確三年時(shí)間表 新中海輪廓漸顯

2月10日中國(guó)建筑宣布將旗下地產(chǎn)項(xiàng)目交予中海地產(chǎn)(中海九號(hào)公館中海尚湖世家) 托管，中海地產(chǎn)與中建地產(chǎn)的整合又邁進(jìn)了一步。從此次托管的內(nèi)容看，中建股份很“放心”地把業(yè)務(wù)各個(gè)板塊交由中海地產(chǎn)維護(hù)，不僅僅是日常業(yè)務(wù)，同時(shí)人事、發(fā)展計(jì)劃以及財(cái)務(wù)等核心板塊，都已經(jīng)托付給中海地產(chǎn)。

中海系地產(chǎn)整合首次明確三年時(shí)間表。

2月10日，中國(guó)建筑股份有限公司（下稱中建股份，601668.SH）發(fā)布公告稱，2014年1月28日，就調(diào)整直營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方式一事，公司與控股子公司中國(guó)海外發(fā)展有限公司（下稱“中海地產(chǎn)”）簽署了《委托管理協(xié)議》。

當(dāng)天，中海地產(chǎn)主席兼首席執(zhí)行官郝建民在香港證實(shí)，母公司中國(guó)建筑目前已將要注資的項(xiàng)目交予中海地產(chǎn)托管，只是注資仍需約六部委的審批，不能確定在2014年內(nèi)完成注入，他同時(shí)公開(kāi)表示：相信三年內(nèi)可以完成。

2月13日，中國(guó)建筑投資者關(guān)系部工作人員在電話中向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，托管是整合的過(guò)渡，這是公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來(lái)由中海地產(chǎn)主做原來(lái)優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中國(guó)建筑總部集中精力做城市開(kāi)發(fā)，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、社區(qū)等相關(guān)的新城鎮(zhèn)建設(shè)。

核心板塊均“托付”給中海地產(chǎn)

從協(xié)議內(nèi)容來(lái)看，中國(guó)建筑同意委托中海地產(chǎn)就其業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及行政向托管公司提供管理服務(wù)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，包括以中海地產(chǎn)擁有的現(xiàn)有品牌及知識(shí)產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)托管公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目等，至2016年12月31日止，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，為期三年，每年的托管費(fèi)不超過(guò)1億港元。

中國(guó)建筑整個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前分為三塊：中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)和總公司下屬各工程局及設(shè)計(jì)院運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

此次委托的公司指向中海地產(chǎn)，包括中國(guó)建筑在中國(guó)成立的24家附屬公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，主要位于北京、上海、天津、西安、成都、長(zhǎng)沙、烏魯木齊及濰坊。

在去年8月初，中海地產(chǎn)亦宣布，擬將現(xiàn)時(shí)中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部、中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司及中建國(guó)際(中建·紅杉溪谷 中建國(guó)際港)建設(shè)有限公司運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入該公司。

在彼時(shí)的公告已明確指出，如果相關(guān)的土地及房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目未能透過(guò)出售注入中海地產(chǎn)，中建股份擬委托中海管理余下的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，在任何一種情況下，都會(huì)由各相關(guān)方透過(guò)公平磋商進(jìn)行。

“托管是整合的前奏，主要向市場(chǎng)傳遞了中建地產(chǎn)一定要注入的信號(hào)。”一位熟悉中海的地產(chǎn)央企人士說(shuō)，把控股股東的境內(nèi)地產(chǎn)資產(chǎn)注入境外上市公司，要受到多方面的審核，資產(chǎn)直接注入到境外也有三年時(shí)限要求，用托管有助于分步理順內(nèi)部關(guān)系。“或許用不了三年時(shí)間。”

摩根證券（亞洲）研報(bào)預(yù)計(jì)，注資最長(zhǎng)將在三年內(nèi)進(jìn)行，而摩根證券（亞洲）認(rèn)為一年到一年半最為可能。

“中建股份旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展亟需依托中海地產(chǎn)這一平臺(tái)。但這個(gè)資源整合的步伐沒(méi)有預(yù)期中的大。”由上海業(yè)內(nèi)說(shuō)。

在他看來(lái)，此次托管計(jì)劃發(fā)布，有三個(gè)目的：第一，穩(wěn)定投資者預(yù)期，消除各類猜忌，給予市場(chǎng)信心。第二，借中海地產(chǎn)品牌，使中建股份地產(chǎn)業(yè)務(wù)得以穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。第三，通過(guò)搭建橋梁，以漸進(jìn)式的方式進(jìn)行托管，有助于中建資產(chǎn)重組戰(zhàn)略步伐的加快。

從此次托管的內(nèi)容看，中建股份很“放心”地把業(yè)務(wù)各個(gè)板塊交由中海地產(chǎn)維護(hù)。不僅僅是日常業(yè)務(wù)，同時(shí)人事、發(fā)展計(jì)劃以及財(cái)務(wù)等核心板塊，都已經(jīng)托付給中海地產(chǎn)。中海地產(chǎn)在試水的模式下，勢(shì)必發(fā)揮其既有品牌優(yōu)勢(shì)，寶億萊家居飾品，同時(shí)助推中建股份地產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步深化，并為未來(lái)巨無(wú)霸企業(yè)的形成提供鋪墊。

高盛就此發(fā)表研報(bào)認(rèn)為，考慮到此次中建股份資產(chǎn)注入時(shí)間延長(zhǎng)，且中海地產(chǎn)提供的管理服務(wù)并未獲得較好的收益，預(yù)計(jì)中海地產(chǎn)將在近期的房產(chǎn)行業(yè)增速放緩過(guò)程中損失相對(duì)估值的支持。

大部制統(tǒng)管

與托管同樣備受矚目的，就是關(guān)于中海系地產(chǎn)整合管理模式調(diào)整。

就在去年年底，有消息透露，中海地產(chǎn)計(jì)劃在吸納中建旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后，將分立三家獨(dú)立公司。原中海地產(chǎn)將只負(fù)責(zé)前期拿地、報(bào)建、融資等工作。而新成立的工程公司、營(yíng)銷公司將專門負(fù)責(zé)后期的工程、營(yíng)銷工作。

據(jù)知情人士對(duì)外透露，中海計(jì)劃舍棄已實(shí)行多年的區(qū)域化制度，改為大部制縱向一體化管理，正是希望在集團(tuán)層面組建工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)三公司。

對(duì)此，寶億萊家居飾品，其內(nèi)部人士證實(shí)，原華南區(qū)負(fù)責(zé)人曲詠海調(diào)管全國(guó)營(yíng)銷，中海物業(yè)今年也成立了中海專業(yè)管理公司，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，統(tǒng)一全國(guó)專業(yè)設(shè)備的運(yùn)營(yíng)管理。對(duì)于該人事變動(dòng)是否和整合有直接關(guān)聯(lián)，中海官方尚未就此正式對(duì)外回應(yīng)。

上述地產(chǎn)央企人士認(rèn)為，大部集權(quán)管理，是屬于管理模式的調(diào)整，是對(duì)權(quán)限的劃分。此舉必然削弱區(qū)域人事權(quán)力。在他看來(lái)，垂直管理更適合小公司，未來(lái)中海地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)根據(jù)實(shí)際情況兩者兼顧。對(duì)央企本身來(lái)說(shuō)，最難的還是內(nèi)部的整合，包括人員、機(jī)構(gòu)和文化的整合。

管控模式的調(diào)整有利于降低整合成本，同時(shí)能夠盡快融合企業(yè)文化。

資料顯示，中海地產(chǎn)目前的區(qū)域除香港、澳門外，在內(nèi)陸按北方區(qū)、華北區(qū)、華東區(qū)、華南區(qū)、西部區(qū)五大區(qū)域劃分。

“目前采用這種辦法，能夠提高整合的效率。”正略鈞策管理咨詢顧問(wèn)劉非對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

劉非認(rèn)為，由于長(zhǎng)期處在不同的發(fā)展環(huán)境之下，中建地產(chǎn)的運(yùn)作能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中海地產(chǎn)。整合意味著需要對(duì)中建進(jìn)行改造。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，整合聚焦，實(shí)現(xiàn)“1+1>2”的效應(yīng)。中海地產(chǎn)勢(shì)必構(gòu)建出地產(chǎn)業(yè)的大平臺(tái)。從這個(gè)角度看，未來(lái)企業(yè)管理的集權(quán)色彩將加重。對(duì)業(yè)務(wù)的條線進(jìn)行梳理，有助于資源整合、兼顧專業(yè)化和全面化。同時(shí)這也有利于國(guó)際化下的企業(yè)形象展示，整合同時(shí)順應(yīng)了目前市場(chǎng)中的壟斷格局下的競(jìng)爭(zhēng)要求。

中海地產(chǎn)董事會(huì)前主席孔慶平表示，整合確實(shí)意在解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，也想利用中海地產(chǎn)的成本管控優(yōu)勢(shì)，把資源集中并發(fā)揮到最高水平。

從其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析，主打中高端項(xiàng)目，覆蓋高品質(zhì)剛需市場(chǎng)。中端產(chǎn)品主要面向“首置”、“首改”類型客戶群體，以中海國(guó)際社區(qū)、寰宇天下、華府系為主打系列。高端精品位于城市核心，以紫御系列為主，還包括涵蓋中高端系列產(chǎn)品的灣居等產(chǎn)品系列。

計(jì)劃注入的中建地產(chǎn)定位曾是大眾精品住房和保障性住宅開(kāi)發(fā)。

兩個(gè)品牌項(xiàng)目上區(qū)別事實(shí)上隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇而不再清晰，一體化管理將可以從源頭避免類似競(jìng)爭(zhēng)。

“新中海”航母下水

隨著整合穩(wěn)步推進(jìn)，也加大了市場(chǎng)對(duì)注資后“新中海”的預(yù)期，有人預(yù)測(cè)注資成功，將威脅到目前地產(chǎn)最大規(guī)模企業(yè)萬(wàn)科。

“海外投資者目前對(duì)于誰(shuí)是中國(guó)地產(chǎn)一哥還沒(méi)有明確的說(shuō)法，中海地產(chǎn)必定有這樣的企業(yè)抱負(fù)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。