保利房地產（集團）股份有限公司2015年年度報告摘要

　　1.2 本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連帶的法律責任。

　　1.3 公司全體董事出席董事會會議。

　　1.4 立信會計師事務所（特殊普通合伙）為本公司出具了標準無保留意見的審計報告。

　　1.5 公司簡介

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　　1.6 以截至2016年1月8日公司10，756，715，193股總股本為基數，每10股派發現金紅利3.45元（含稅），不進行資本公積金轉增股本。

　　二 報告期主要業務或產品簡介

　　公司是一家專注于房地產開發及銷售的大型企業集團，擁有國家一級房地產開發資質。在20余年專業開發過程中，公司培養了以商品住宅開發銷售為主、經營性物業開發持有為輔的綜合開發能力；以“和者筑善”為價值理念，致力于創造自然、建筑、人文交融的人居生活，打造了康居、善居、逸居、尊居四大品牌系列，包含花園系、心語系、香檳系、公館系、林語系、康橋系、十二橡樹系等多種品類，涵蓋住宅、寫字樓、星級酒店、購物中心、商貿會展、高端休閑地產等多種業態；形成了覆蓋珠三角、長三角、環渤海、中部、西南主要經濟圈、遍布全國60個主流城市的戰略布局。在房地產開發主業快速發展的同時，公司還積極拓展了建筑設計、工程施工、銷售代理、物業管理、商業運營、會展服務、健康養老、房地產金融等相關行業，形成了以房地產開發為主、相關行業穩步發展的業務格局。報告期內房地產開發業務營業收入占公司營業總收入的96.14%。

　　針對房地產行業發展情況，公司管理層討論與分析進行了詳細論述，詳見年報全文第四節。

　　三 會計數據和財務指標摘要

　　單位：元 幣種：人民幣

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　　四 2015年分季度的主要財務指標

　　單位：元 幣種：人民幣

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　　五 股本及股東情況

　　5.1 普通股股東數量及前10 名股東持股情況表

　　單位: 股

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　　5.2 公司與控股股東之間的產權及控制關系的方框圖

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　　5.3公司與實際控制人之間的產權及控制關系的方框圖

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　　六 管理層討論與分析

　　6.1市場回顧及展望

　　1、市場溫和復蘇，銷售額創歷史新高

　　2015年，全國實現商品房銷售面積12.85億平方米，同比增長6.5%；實現商品房銷售金額8.73萬億元，同比增長14.4%，創歷史新高；全國百城價格指數2015年以來持續回升，12月百城住宅均價上漲至10980元/平米，同比上漲4.2%。

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　　2、行業庫存仍居歷史高位

　　2015年末商品房待售面積7.19億平方米，較2014年末增加9684萬平方米，同比上升15.6%，創歷史新高。另一方面，在行業一系列利好政策的推動下，2015年去庫存也取得一定成效，12月全國商品房待售面積同比增速持續下降，為2011年以來的新低。

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　　3、新開工持續下滑，投資增速降至歷史新低

　　2015年，全國商品房新開工面積15.45億平方米，同比下降14%，新開工增速已經連續22個月下滑；全年房地產開發企業土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%；土地成交價款7622億元，下降23.9%。受此影響，全年房地產開發投資9.6萬億元，同比增長僅1.0%，投資增速降至歷史新低。

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　　4、貨幣政策穩健，行業資金面相對寬松

　　2015年，央行延續了穩健偏松的貨幣政策，全年5次降息，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，貸款利率降至4.9%的歷史低位，存款準備金率也回落到2010年的寬松水平。從行業資金來源來看，房地產開發資金來源12.52萬億元，同比2014年上漲2.6%；從資金來源構成來看，國內貸款和自籌資金占比為14.6%和39.2%，分別較去年下降1.3和2.2個百分點，而信貸政策的放松、市場利率的持續下行，促進了銷售市場的好轉，從而導致房地產開發資金來源中其他資金來源（主要為預收款和按揭款）占比提升3.7個百分點至44.5%。

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　　5、2016年市場展望

　　展望2016年，去庫存仍然是房地產市場的主題。2015年末的中央經濟工作會議首次將房地產去庫存作為2016年的五大任務之一，并在春節前后出臺了降低最低首付比例至20%和降低交易稅費的具體配套政策，有效的推動了房地產行業的庫存消化。

　　我們認為，在宏觀經濟下行壓力依然突出，投資在穩定經濟增長中仍有著重要作用的背景下，不論是貨幣政策還是行業政策都將進一步寬松。而隨著政策紅利的持續釋放，以及消費者信心的逐步恢復，商品房銷售仍將延續2015年的回暖態勢平穩增長，開工和投資也會隨著市場的好轉而逐漸改善。另一方面，目前區域市場分化嚴重、局部城市房價上漲過快等矛盾仍然存在，地方政府因城施策的調控思路將根據市場情況靈活調整。分類調控政策的推出將有效引導合理需求，有利于市場恢復理性，推動行業去庫存的持續進行。

　　6.2報告期內主要經營情況

　　1、公司經營特點

　　（1）聚焦核心城市，銷售規模穩步提升

　　報告期內，公司緊跟中國區域經濟發展戰略，聚焦城市群發展。2015年，公司珠三角、長三角和環渤海三大城市群分別實現簽約金額505、324和321億元，成渝、中部地區也分別突破160億元。同時，公司繼續堅持一二線中心城市的發展策略，核心城市銷售金額貢獻占比超過90%，除北、上、廣以及部分優質二線城市繼續表現良好之外，南京、東莞、合肥以及海西經濟群的銷售也超過50億元，具備成為銷售百億城市的潛質。

　　2015年公司實現銷售金額1541億元，實現銷售面積1218萬平方米，同比分別增長12.75%和14.22%；在加大銷售力度的同時，公司加強銷售回籠的管理，全年實現銷售回籠金額1529億元，回籠率達99%，較去年提升13個百分點。

　　（2）堅持差異化拓展策略，優化提升拓展質量

　　2015年，公司共新增地塊50個，全年公司新增容積率面積約1308萬平方米，獲取成本656億元；新增權益容積率面積997萬平方米，權益地價為431億元，平均樓面均價5169元/平方米，權益比例為76%。

　　報告期內，公司實施差異化拓展策略，加大了市場復蘇快、庫存壓力小的一二線城市的拓展力度。全年，公司一二線城市新增容積率面積和土地成本分別1109萬方和611億元，占比達85%和93%。其中，公司一線城市土地獲取面積和金額占比繼續提升，分別為15%和45%，較2014年提升2個和6個百分點。

　　（3）土地資源豐富且集中在核心城市

　　截至2015年末，公司全國化布局已基本完成，全國覆蓋城市60個，并新進入澳大利亞的悉尼、墨爾本和英國倫敦，海外戰略得到有效落實。

　　報告期末，公司共有在建擬建項目270個，規劃總建筑面積1.35億平方米，待開發土地總建筑面積5482萬平方米，其中一二線城市占比約為74%，按每年1700萬的新開工量，基本滿足公司2-3年的開發需求。

　　（4）持續穩定的盈利能力