樓市地產(chǎn)寒冬中海逆市猛進(jìn) 彌補(bǔ)地王虧損壓力大

　　在中國房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的“冬季”，中海地產(chǎn)這個國資地產(chǎn)商似乎并未停下其進(jìn)攻的步伐。

　　2012年2月3日，中國海外宏洋集團(tuán)宣布在江西省贛州市章江新區(qū)以約11億元價格獲得526畝土地。2010年才投入中海地產(chǎn)懷抱的這家香港上市公司，迅即成為專注于內(nèi)地三四線經(jīng)濟(jì)活躍城市的開發(fā)商。

　　就在此前一天，2月2日，中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平在香港迪斯尼這個充滿童話色彩的地方，宣稱“希望中海不受大勢所累，維持年均20%利潤的增長”。

　　緊接著2月6日，評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普披露，中海近期正在進(jìn)行一項債券融資行動，將于近日完成，標(biāo)普預(yù)計中海將把發(fā)債所籌資金用于償還現(xiàn)有債務(wù)，或?qū)ΜF(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資，并用作新項目和現(xiàn)有項目的融資，以及適當(dāng)新增項目。

　　在大多數(shù)地產(chǎn)商在拿地時都顯得畏縮的2011年，中海依然逆勢擴(kuò)張，全年累計新增土地儲備1056萬平方米，拿地面積逆市上漲超過三成，超出全年拿地目標(biāo)的53%，成為2011年土地市場中的激進(jìn)典范。當(dāng)絕大多數(shù)地產(chǎn)商都在這個“冬季”停下擴(kuò)張的步伐的時候，被稱為地產(chǎn)界“工科生”的中海舉措越發(fā)像個謎團(tuán)。

　　高利潤謎團(tuán)

　　“2012年調(diào)控將有所放松，中海仍有空間爭取更多的銷售。”孔慶平的維持20%利潤增長的信心，應(yīng)該來自于中海過去十多年一直維持的超過20%的增速。

　　花旗的報告顯示，2011年中海全年合約銷售金額達(dá)871億港元，保持了其35%的毛利率水平，“日子可謂相當(dāng)好過”。而中海的2010年年報顯示，內(nèi)地房地產(chǎn)銷售額667.8億港元的中海地產(chǎn)，經(jīng)營溢利高達(dá)163.4億元。

　　“中海的利潤水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于內(nèi)地上市公司和絕大部分央企地產(chǎn)商，這很難解釋。”一位央企地產(chǎn)商高層向《中國經(jīng)營報》表示。

　　在成都怡居地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理吳偉看來，與其他地產(chǎn)商相比，中海地產(chǎn)面積住宅消耗的土地儲備也比其他公司更少，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，這才可能導(dǎo)致中海地產(chǎn)利潤較高。此外，“以營銷費(fèi)用來說，中海很多項目投入不足4%，而很多公司甚至達(dá)到10%以上。”一位長期和中海合作的成都地產(chǎn)界人士告訴記者，中海逆勢拿地也降低了其整體成本。數(shù)據(jù)顯示，隨著土地市場降溫和中海加大二三線城市布局，2011年中海地產(chǎn)拿地價格進(jìn)一步降低至每平方米2414元人民幣，較2010年的每平方米2708元下降11%。

　　但是，在吳偉看來，2012年中海必將陷入“地王”項目儲備過多、消化困難的境地：在成交低迷、價格下行的樓市格局下，寶億萊家居飾品，中海地產(chǎn)手中更多的地王項目地價明顯偏高。“這些土地將陸續(xù)在2012年上市，市場顯然不能支撐中海的過往利潤率。”前述央企高層說。

　　2005年、2006年、2007年連續(xù)三年，中海地產(chǎn)激進(jìn)拿地，三年新增的土地儲備分別為175.4萬平方米、653萬平方米、1030萬平方米；2008年樓市低迷時，中海新增土地儲備降至279萬平方米，至2009年樓市回暖時，中海這一年新增土地儲備突然攀升至1771萬平方米。

　　2009年9月中海斥資70.6億元獲得上海普陀區(qū)長風(fēng)地王后，同年又相繼在佛山、沈陽拿下地王；2010年初中海以59.7億元拿下北京豐臺區(qū)六圈A居住項目用地，躋身北京新地王，同年拿下的白云新城地王還刷新了廣州土地交易樓面價格。

　　即使是在2011年根據(jù)公開數(shù)據(jù)測算，中海地產(chǎn)在2011年需要支付的土地價款約為244億元人民幣，較2010年同比增加17%，而萬科同期拿地面積和拿地金額卻大幅下降44%和48%。中海地產(chǎn)支付的土地價款占銷售金額比例達(dá)35%。“如果不能達(dá)至之前的利潤率和業(yè)績，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，中海將背負(fù)更多的負(fù)債。”

　　“中海與萬科等開發(fā)商不同的是，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，萬科等選擇高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式的開發(fā)商，通常是標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，實現(xiàn)快速大量的銷售和開發(fā)，雖然是微利銷售但財務(wù)成本不大；而中海地產(chǎn)的開發(fā)周期平均通常為14到16個月，加上6個月的預(yù)售時間，雖然獲得更高的土地增值利潤，整體軟裝寶億萊家居飾品，但是也會承擔(dān)更高的投資風(fēng)險。”在天愛地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理何欣看來，地王項目更具挑戰(zhàn)。

　　如何彌補(bǔ)地王成本，這對中海來說無疑是2012年的一次大考。