物流地產(chǎn)：超越住宅市場(chǎng)的一匹黑馬

【編者按】物流地產(chǎn)的未來是無處不在的，在電商物流對(duì)租賃需求快速增加的背景下，物流倉儲(chǔ)的市場(chǎng)需求量將繼續(xù)保持強(qiáng)勁，隨著越來越多的資本進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，物流地產(chǎn)將會(huì)是超越住宅市場(chǎng)的下一匹黑馬。

本文發(fā)自“中國(guó)房地產(chǎn)金融”，作者：李莉，億歐轉(zhuǎn)發(fā)，供業(yè)內(nèi)人士參考。

1207億!今年再次刷新天貓‘雙11’單日成交紀(jì)錄。”只要“雙11”繼續(xù)做下去，這句話就會(huì)如“套路”般出現(xiàn)在各大媒體的報(bào)道中。而在“雙11”的狂歡結(jié)束后，各大公司的快遞小哥也照例忙開了。

阿里巴巴估計(jì)，其合作伙伴將部署170萬名快遞員、40萬輛快遞車、5000個(gè)倉庫和200架飛機(jī)來處理快遞包裹。中國(guó)郵政估計(jì)，當(dāng)天各個(gè)中國(guó)電商網(wǎng)站將發(fā)出7.6億個(gè)包裹。根據(jù)阿里巴巴旗下新聞網(wǎng)站Alizila援引的郵局的話，這比去年產(chǎn)生的5.4億個(gè)包裹要多得多。

然而，今年卻似乎又有一些不太一樣的地方，據(jù)“雙11”數(shù)據(jù)直播顯示，0點(diǎn)15分，“雙11”的第一個(gè)包裹已經(jīng)送達(dá)，這第一單被送達(dá)的商品是家電用品——冰箱。

從下單到包裹送達(dá)僅需18分鐘，這一類似科幻小說中未來世界的傳說現(xiàn)在已經(jīng)成為了現(xiàn)實(shí)。然而這并非是因?yàn)楝F(xiàn)在的交通運(yùn)輸工具的速度已經(jīng)到了光速，而是因?yàn)樵谛挛锪鞯禺a(chǎn)時(shí)代，大數(shù)據(jù)發(fā)力的結(jié)果。

事實(shí)上，大數(shù)據(jù)對(duì)物流的應(yīng)用早就已經(jīng)環(huán)繞在我們的周圍并且習(xí)以為常，當(dāng)天貓、京東、1號(hào)店等當(dāng)日達(dá)、次日達(dá)服務(wù)出現(xiàn)的那一刻，大數(shù)據(jù)就已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)戰(zhàn)階段。

你們真以為每一個(gè)從網(wǎng)上買到的東西是從很遠(yuǎn)的某個(gè)大型倉庫發(fā)出，然后通過各種運(yùn)輸工具最終送到你手上嗎?

之所以可以做到“當(dāng)日達(dá)”和“次日達(dá)”，寶億萊家居飾品，在一定程度上，是因?yàn)榻煌ǖ谋憬荻忍岣吡耍�但是還有另外很重要的原因是因?yàn)椋?a >寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，“倉庫”也許就在你家小區(qū)門口。

無處不在的“倉庫”

世灝房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司董事總經(jīng)理樂曉爭(zhēng)在接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志采訪時(shí)表示：“物流地產(chǎn)的未來是無處不在的，現(xiàn)在你們可以看到很多便利店，還有小區(qū)周邊的很多地方可以代收快遞，甚至是在小區(qū)里面都有快遞的收發(fā)點(diǎn)，這只是第一步，在未來，也許每一個(gè)小區(qū)的這些收發(fā)點(diǎn)都是一個(gè)小型的迷你倉庫，每一條路，每一個(gè)街道，每一個(gè)地區(qū)，都有無數(shù)的迷你倉庫，甚至還可以利用現(xiàn)在尚未利用起來的地下空間，作為物流倉儲(chǔ)的一部分，然后再經(jīng)過大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)算這一個(gè)區(qū)域的人們對(duì)于消費(fèi)品的需求度是多少。最后就可以做到你剛在家里下單買東西，接著沒過多久，東西就送上門了，因?yàn)閭}庫本來就是在附近，每一個(gè)物品都有數(shù)據(jù)化的追蹤，庫存不夠了，那就補(bǔ)一次。”

樂曉爭(zhēng)認(rèn)為，現(xiàn)代城市還有很大一部分的資源沒有被利用起來，尤其是地下空間，如果作為物流的倉庫使用，會(huì)使得現(xiàn)代生活變得更加高效。

世旗資本總裁毛柯成在對(duì)“雙11”當(dāng)天優(yōu)衣庫的線上線下聯(lián)動(dòng)模式進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)表示這在未來是一個(gè)必然的趨勢(shì)，他認(rèn)為：“線上購物帶來了一定的便利性，而線下的門店其實(shí)既是個(gè)試衣間，同時(shí)又是一個(gè)配送中心，實(shí)際上是承擔(dān)了一個(gè)物流的功能。從目前的趨勢(shì)來看，一定是線上線下互通的，比如現(xiàn)在有一些獨(dú)立的設(shè)計(jì)師品牌，一開始是走線上的，現(xiàn)在他就是明確告訴消費(fèi)者哪里是他的試衣間、體驗(yàn)店。”

毛柯成告訴《中國(guó)房地產(chǎn)金融》，有次去長(zhǎng)沙出差看到金茂的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，某些設(shè)計(jì)師品牌，在某種程度上算是和金茂合營(yíng)的，這樣的一種模式對(duì)一個(gè)品牌來說沒有很大的成本，整體軟裝寶億萊家居飾品，金茂作為提供商業(yè)設(shè)施的合作方，與他合作分成。

“未來商業(yè)地產(chǎn)提供方其實(shí)會(huì)和零售品牌結(jié)合得越來越緊密，而不是以往只提供一個(gè)店鋪一個(gè)物理空間的概念，它會(huì)越來越往上延伸，商業(yè)地產(chǎn)可能變成一個(gè)既是體驗(yàn)店，也是小倉庫。” 毛柯成說，目前在K11里面就有很多設(shè)計(jì)師的藝術(shù)空間，以后做商業(yè)地產(chǎn)的也會(huì)越來越傾向于這一模式，這樣既可以吸引一定的人流，也可以成為一種展示空間，更可以達(dá)到銷售的目的。

物流地產(chǎn)成投資新寵

事實(shí)上，近兩年來我國(guó)電子商務(wù)的迅猛發(fā)展對(duì)倉儲(chǔ)物流需求形成直接的支撐。在電商物流對(duì)租賃需求快速增加的背景下，物流倉儲(chǔ)的市場(chǎng)需求量將繼續(xù)保持強(qiáng)勁。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物業(yè)平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，一線城市倉儲(chǔ)物業(yè)租金在未來15個(gè)季度還將繼續(xù)上漲，寶億萊家居飾品，倉儲(chǔ)物業(yè)投資回報(bào)率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場(chǎng)第一。

正是基于個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)、電商崛起等所帶來的旺盛的物流倉儲(chǔ)的需求以及該產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的收益、廣闊的發(fā)展空間，目前已經(jīng)吸引了平安、KKR、黑石、凱雷等金融界巨頭進(jìn)入該領(lǐng)域。

早在2015年11月，中國(guó)人壽保險(xiǎn)就曾斥資逾10億美元入股普洛斯美國(guó)倉儲(chǔ)資產(chǎn)組合，持有這筆資產(chǎn)約30%股權(quán)，整體軟裝寶億萊家居飾品，成為中國(guó)人壽保險(xiǎn)迄今為止最大的跨境房地產(chǎn)交易。

巧合的是，去年萬科也撤銷了其物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬科物流公司，目前萬科實(shí)際拿下的物流地產(chǎn)總用地面積已經(jīng)超過100萬方平方米。

不僅是萬科，越來越多的房企，如綠地、復(fù)星、華夏幸福也基于自身專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，趁物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛時(shí)期積極進(jìn)入，加快轉(zhuǎn)型、拓寬盈利渠道。

與此同時(shí)，2015年正式起步的跨境電商，也開始逐漸成為支撐外貿(mào)發(fā)展的新支點(diǎn)，實(shí)力雄厚的險(xiǎn)資開始甚至搶灘境外物流設(shè)施。在美國(guó)，不僅僅是洛杉磯和邁阿密等主要城市供應(yīng)緊張，二三線城市，諸如波特蘭、俄勒岡州和俄克拉荷馬城也都面臨供不應(yīng)求。大型都市圈邊緣城市，也分享一線城市倉儲(chǔ)物流需求外溢的紅利。目前，紐約全區(qū)倉儲(chǔ)物流設(shè)施凈回報(bào)率約為5.1%，而鹽湖城和亞特蘭大等二三級(jí)市場(chǎng)則超出7%。

也許在未來不久的某一天，物流地產(chǎn)將會(huì)逆勢(shì)而上，成為超越住宅市場(chǎng)的一匹黑馬。

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