高價(jià)地均合作開發(fā) 龍湖地產(chǎn)秉持理性求穩(wěn)發(fā)展態(tài)度

在有“地王年”之稱的2016年，不拿上幾幅高價(jià)地，幾乎相當(dāng)于拿不到地。但拿到地王的企業(yè)在慶功宴之后可能面臨的是拋盤，且能為地王埋單的接盤者并不好找。

兩相煎熬之下，大型房企都在堅(jiān)持自己的拿地邏輯，以頻率換概率，買股權(quán)變相買地等手段倍出，但唯有一條趨同一致，即地王不輕易碰。

然而，這種“膽小”可能導(dǎo)致最終失去斬獲有高毛利預(yù)期優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會(huì)。鑒于此，筆者梳理了幾家大型房企的拿地邏輯后發(fā)現(xiàn)，在2016年這個(gè)瘋狂拿地之年，龍湖地產(chǎn)頗有“藝高人膽小”之舉，未曾獨(dú)攬高價(jià)地，即使11月份摘得的廣州地王，也是與首開聯(lián)合摘得。

不獨(dú)攬高價(jià)地，慎拿地王，與其他房企合作開發(fā)，做操盤手輸出龍湖高端品牌，進(jìn)而分享收益，或許是龍湖的拿地邏輯。正如龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉所示，“龍湖主要是根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)做出拿地判斷”，“不會(huì)為了進(jìn)入一個(gè)城市而盲目追高價(jià)地”。

高價(jià)地均合作開發(fā)

11月23日，龍湖地產(chǎn)公告稱，公司與首都開發(fā)公司拍得廣州白云新城一塊宅地，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，總價(jià)達(dá)32億元人民幣。據(jù)悉，該地塊樓面價(jià)每平方米約4.7萬(wàn)元，并刷新今年8月雅居樂(lè)創(chuàng)下的地王紀(jì)錄。

有分析指出，該地塊所在區(qū)域有升值潛力，但當(dāng)前的樓面價(jià)可能面臨政策性風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，今年上半年誕生的地王，寶億萊家居飾品，尤其是二線城市的多個(gè)地王，寶億萊家居飾品，下半年即進(jìn)入了轉(zhuǎn)讓期，包括信達(dá)地產(chǎn)稀釋123億元的全國(guó)總價(jià)地王杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%；綠城房地產(chǎn)集團(tuán)與建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)合作首個(gè)項(xiàng)目，即是備受矚目的杭州潮鳴地王項(xiàng)目；融僑集團(tuán)與招商局蛇口就合肥溢價(jià)率達(dá)271.46%的融僑悅府項(xiàng)目簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議等。

值得關(guān)注的是，對(duì)于龍湖拿高價(jià)地，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，資本市場(chǎng)似乎并未擔(dān)憂。有分析師向筆者表示，龍湖地產(chǎn)在拿地方面一直非常理性，尤其在今年復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，從未獨(dú)自搶高價(jià)地，偶爾的地王項(xiàng)目，也是堅(jiān)持合作開發(fā)，攤薄風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)利用品牌優(yōu)勢(shì)提高項(xiàng)目溢價(jià)空間。

邵明曉在龍湖地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾表示，龍湖主要是根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)做出判斷，比如去年的南京、蘇州，都是通過(guò)市場(chǎng)的去化周期、供應(yīng)量等數(shù)據(jù)，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，得出結(jié)論。而對(duì)于土地市場(chǎng)過(guò)熱的一線城市，龍湖堅(jiān)持“以頻率換概率”去拿地，比如去年，北京團(tuán)隊(duì)看了150個(gè)項(xiàng)目，上了將近50次會(huì)，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，最后拿了8塊地。

而據(jù)記者了解，今年上半年龍湖成功獲取16幅優(yōu)質(zhì)土地，總建筑面積574萬(wàn)㎡。土地集中在10個(gè)核心目標(biāo)城市及天津、濟(jì)南等潛力市場(chǎng)。截至2016年中期，龍湖平均土地成本每平方米僅3507元。

據(jù)中金公司分析師張宇表示，今年上半年，新增土地儲(chǔ)備成本是龍湖地產(chǎn)主要的資本消耗，下半年拿地節(jié)奏有所放緩，健康的銷售戰(zhàn)略以及對(duì)庫(kù)存的嚴(yán)格把控將助力公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

快速開發(fā)保毛利

龍湖謹(jǐn)慎的另一面，來(lái)自于對(duì)毛利的追求。

據(jù)接近龍湖地產(chǎn)人士向筆者表示，無(wú)論是土地紅利空間多高的地塊，龍湖也不戀戰(zhàn)。一旦毛利達(dá)到預(yù)期水平，快速開發(fā)，加快資產(chǎn)變現(xiàn)是龍湖的“膽小”邏輯。即使是北京西三環(huán)位置，市場(chǎng)極度稀缺的內(nèi)城別墅項(xiàng)目-龍湖西宸原著，也是堅(jiān)持快速變現(xiàn)，銷售兩年就幾近清盤。

邵明曉曾表示，對(duì)于地價(jià)到高價(jià)位時(shí)，我們認(rèn)為快速開發(fā)、快速達(dá)到所希望的毛利率是有挑戰(zhàn)的，膽子有些小。”龍湖講究穩(wěn)健，原則是有回款的簽約、有利潤(rùn)的增長(zhǎng)。鑒于此，龍湖的開發(fā)周期比較快，基本上9個(gè)月就會(huì)開盤。此外，在現(xiàn)房管理方面，龍湖在不斷優(yōu)化，包袱“漸輕”。

據(jù)張宇表示，龍湖存貨水平保持在100億元人民幣左右，其銷售戰(zhàn)略以及對(duì)庫(kù)存的嚴(yán)格把控，將幫助公司目標(biāo)去化率進(jìn)一步提升。

而鑒于此多方控制成本的舉措，在行業(yè)毛利率普遍下行之際，龍湖仍堅(jiān)持毛利率承諾，其高層也明確表示，“如果市場(chǎng)不好，至少守住25%這根線”。