中海地產(chǎn)：榜樣的力量

[導(dǎo)讀]中國房地產(chǎn)企業(yè)在香港資本市場掀起的一波并購、借殼潮，是一年多以來中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的熱點。去年，萬科、招商、金地先后并購香港上市公司，今年，綠地、萬達(dá)亦邁出同樣的步伐。

中海雍城世家 均價（元/平）： 18000 元 開發(fā)商：寧波中海和協(xié)置業(yè)發(fā)展有限公司

中國房地產(chǎn)企業(yè)在香港資本市場掀起的一波并購、借殼潮，是一年多以來中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的熱點。去年，萬科、招商、金地先后并購香港上市公司，今年，綠地、萬達(dá)亦邁出同樣的步伐。這些行業(yè)巨頭的重大戰(zhàn)略性發(fā)展舉措，正是在學(xué)習(xí)、效仿中海地產(chǎn)在2010年對蜆殼電器（00081.HK，已更名為中海宏洋）的并購。

中海地產(chǎn)作為榜樣的力量遠(yuǎn)不止于此，盡管在規(guī)模上遜于萬科，但萬科總裁郁亮多次強(qiáng)調(diào)要向中海學(xué)習(xí)。向中海學(xué)習(xí)，不僅是因為中海地產(chǎn)一直保持行業(yè)利潤第一，更因為“工科中海”對房地產(chǎn)全業(yè)務(wù)鏈的精益管控能力。

連續(xù)十年入選中國藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)的中海地產(chǎn)，是中國房地產(chǎn)行業(yè)值得學(xué)習(xí)的榜樣。

并購整合與跨越式發(fā)展

中海地產(chǎn)開創(chuàng)了中資房地產(chǎn)上市公司并購?fù)�行上市公司的先河，并購后的三年，中海宏洋的跨越式發(fā)展，點燃了眾多內(nèi)地房企對港股市場并購的熱情。

完成并購后3年左右的時間，中海宏洋從不足10億的年度銷售額，躍升至2012年的135億港元，承繼了中海地產(chǎn)卓越的績效管控能力，中海宏洋2012年凈利潤達(dá)到24億港元。中海宏洋由此前一家聲名低微的上市公司，進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)前20強(qiáng)。經(jīng)營業(yè)績的高速增長得到了資本市場的高度認(rèn)同，并購以來，中海宏洋的市值增長了8倍多，達(dá)到目前的240億港元。而中海宏洋的土地儲備亦由并購前的約230萬平方米，增長至目前的超過1000萬平方米。今年前5個月，中海宏洋實現(xiàn)銷售合約額約66億港元，繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長。

中海地產(chǎn)的并購激勵了內(nèi)地實力房企的紛紛效仿。但眾多追隨者的并購，可能僅僅只是為了打通香港資本市場的融資通道，如萬科、招商地產(chǎn)、金地；或者是為了借殼上市，如綠地、萬達(dá)。中海地產(chǎn)并購的高明之處則在于三點：

其一，中海地產(chǎn)的并購是服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展，而非為并購而并購。與眾多追隨其后而展開并購的內(nèi)地房企不同，中海地產(chǎn)一直擁有中港兩地融資優(yōu)勢，在香港資本市場深耕20余年，中海地產(chǎn)是首家獲得標(biāo)普、穆迪給予投資評級的中資房企，兩大機(jī)構(gòu)一直給予中海以中資房企最高的資信評級，并伴隨中海地產(chǎn)的業(yè)績增長而不斷提升。今年4月11日，穆迪將中國海外(00688.HK)發(fā)債人評級，由‘Baa2’級上調(diào)至‘BaA1’；4月22日，標(biāo)普將中國海外無擔(dān)保優(yōu)先債券的債務(wù)發(fā)行評級由“BBB”上調(diào)至“BBB+”。國際投資機(jī)構(gòu)的認(rèn)同，使得中海地產(chǎn)一直擁有行業(yè)領(lǐng)先的融資成本優(yōu)勢，而有中國海外背書，中海宏洋亦獲得相應(yīng)的融資優(yōu)勢。

其二是并購對象的同業(yè)資產(chǎn)價值差異。并購之前的中海宏洋擁有約230萬平方米土地儲備及物業(yè)，寶億萊家居飾品，并購之后，中海地產(chǎn)高效的整合令其迅速產(chǎn)生極為可觀的效益，在并購?fù)瓿傻?010年，中海宏洋即實現(xiàn)凈利潤10億港元，2011年達(dá)到18億港元。而前述同行企業(yè)的并購，則因為并購對象的房地產(chǎn)存量資產(chǎn)過小，大多數(shù)僅僅獲得一個上市公司“殼”，其高速成長還需要很長的等待期。

其三是中海地產(chǎn)對并購對象清晰的定位與高效的協(xié)同發(fā)展。中海地產(chǎn)在并購之前主要致力于包括港澳在內(nèi)的一、二線城市的發(fā)展，中海宏洋則定位于三線城市的發(fā)展。過去幾年，大量房企紛紛涌入四線城市，而去年又大規(guī)模退出。中海地產(chǎn)則一直未涉足四線城市，中海宏洋也是優(yōu)選經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)、人口基數(shù)較大的三線城市。這一市場波動，再次證明了中海地產(chǎn)對市場的前瞻性把握能力，以及對中海宏洋的精準(zhǔn)定位。兩家上市公司的協(xié)同發(fā)展，中海地產(chǎn)既能確保在一二線城市獲得可觀的利潤，又能通過向三線城市的擴(kuò)展，實現(xiàn)規(guī)模增長。

高效的團(tuán)隊與精益的管控

多年以來，中海地產(chǎn)的效益創(chuàng)造能力獨步業(yè)內(nèi)，引發(fā)同行研究并開始學(xué)習(xí)其在眾多方面的管理運營經(jīng)驗，包括直接獵取中海的人才。

近幾年，眾多高負(fù)債運營、大規(guī)模擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)，開始主張中國房地產(chǎn)進(jìn)入下半場，要精細(xì)化運營，而中海地產(chǎn)恰是行業(yè)精細(xì)化管控的標(biāo)桿。以建筑起家的中海地產(chǎn)一直堅持精品戰(zhàn)略，成就了“工科中海”的市場口碑，這一優(yōu)勢一直為競爭對手孜孜以求。中海地產(chǎn)一向以開發(fā)主流城市主流地段的精品著稱，過程管控的能力優(yōu)勢進(jìn)一步提升了產(chǎn)品價值。中海地產(chǎn)在產(chǎn)品背后的各個環(huán)節(jié)中，打磨雕琢：從買地投資、設(shè)計營銷、建筑施工到營銷策劃、售后服務(wù)與物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)全過程的價值鏈體系，皆一一考量推演，精益管控。多年來，整體軟裝寶億萊家居飾品，中海地產(chǎn)的樓盤項目所獲的國際、國內(nèi)專業(yè)獎項領(lǐng)先行業(yè)。2012年，中海地產(chǎn)旗下項目再獲8項詹天佑大獎，截至目前，中海地產(chǎn)獲得詹天佑大獎累計達(dá)50項（金獎29項、單項獎21項），中國建筑(3.12,-0.10,-3.11%)工程魯班獎7項，國際地產(chǎn)獎12項，產(chǎn)品品質(zhì)持續(xù)保持領(lǐng)先。

專注于中國主流城市的精品，為中海地產(chǎn)拓展了價值創(chuàng)造的空間。而就內(nèi)部運營管理而言，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，中海地產(chǎn)在成熟、規(guī)范的香港市場浸淫多年的經(jīng)驗，成就了嚴(yán)謹(jǐn)、審慎、規(guī)范的公司治理，由此而衍生的一系列管理經(jīng)驗與原則，整體軟裝寶億萊家居飾品，通過高效的管理團(tuán)隊，寶億萊家居飾品，因適應(yīng)市場且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)行，確保了中海地產(chǎn)穩(wěn)健的高速增長。業(yè)內(nèi)已經(jīng)熟知，中海地產(chǎn)堅持穩(wěn)健的財務(wù)管控，嚴(yán)格控制借貸比率，確保充裕的現(xiàn)金流，在高潮時能抓住機(jī)遇順勢而上，在低潮時則能穩(wěn)健經(jīng)營；中海地產(chǎn)的成本控制能力一直為行業(yè)羨慕，依托完善的集中采購管理與信息化管控平臺，中海地產(chǎn)的管理費用、營銷費用一直保持業(yè)內(nèi)最低水準(zhǔn)。

擁有眾多運營管理經(jīng)驗與優(yōu)勢的中海地產(chǎn)，過去十年的年均凈利潤復(fù)合增長率超過40%，這一指標(biāo)在業(yè)內(nèi)首屈一指。今年1-5月，中海地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績繼續(xù)強(qiáng)勁增長，累計實現(xiàn)銷售合約額648億港元（約合人民幣512億元），已完成全年銷售目標(biāo)的六成以上，穩(wěn)居行業(yè)前三名。

企業(yè)的運營管理優(yōu)勢的締造，歸根結(jié)底是人才優(yōu)勢。正如標(biāo)普的分析師陸楓所說：“中國海外比其同行更能經(jīng)受市場波動期的考驗，該公司業(yè)務(wù)增長穩(wěn)定，擁有強(qiáng)勁的業(yè)務(wù)執(zhí)行能力。”標(biāo)普表示：我們對中國海外的企業(yè)風(fēng)險狀況評估“滿意”。

但事實上，直接的效仿與學(xué)習(xí)還不夠，眾多競爭對手直接瞄準(zhǔn)中海地產(chǎn)的人才。多年前有專門針對中海人才的“海盜計劃”，如今，被獵取的中海地產(chǎn)人才，已分布于眾多實力房企。人才流失，是中海地產(chǎn)必須不斷面對的挑戰(zhàn)。