2017年地產(chǎn)基金新玩法：躺著掙錢的時代結(jié)束了

　　聊起過去這一年，某央企旗下的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的負責(zé)人王某說“2016年是110米跨欄，障礙一個接著一個。”“930”房地產(chǎn)調(diào)控新政實行后，房地產(chǎn)基金能拿到的錢越來越少，能投的項目也越來越少了。“我們?nèi)�分之二的�?guī)模是明股實債，但明股實債的監(jiān)管約束也越來越多，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，2017年必需尋找新出路。”他說。

　　躺著掙錢的時代停止了

　　從前兩年房地產(chǎn)行情大好時，寶億萊家居飾品，地產(chǎn)基金幾乎能夠說是躺著掙錢。隨著房地產(chǎn)市場降溫，加之各種給房地產(chǎn)輸血的資金通道被堵死，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計2017年地產(chǎn)基金要做好過苦日子的準(zhǔn)備。

　　長城證券研報表示，從2014年9月30日至2016年9月30日,真人棋牌游戲，經(jīng)過四次房地產(chǎn)寬松政策，房地產(chǎn)行業(yè)的需求被全面激活。自2015年4月最近一循環(huán)暖以來，房價已經(jīng)走出持續(xù)16個月環(huán)比上漲的行情，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，同期理財產(chǎn)品的年化收益以及10年國債到期收益率也在不斷下降。

　　房價上漲預(yù)期強烈，而其它渠道的收益在不斷走低。在此雙重因素影響下，房地產(chǎn)基金一方面資金本錢下降，另一方面收益卻隨著房價預(yù)期走高，錢賺得盆滿缽滿。

　　“過去兩年大家微微松松就能掙錢，沒有人會去想創(chuàng)新。”長富匯銀總裁魏偉在接收記者采訪時說。

　　多家券商、房地產(chǎn)研究機構(gòu)表示，這種躺著掙錢的時代結(jié)束了。長城證券認為2017年地產(chǎn)基金要準(zhǔn)備過冬了。戴德梁行北中國區(qū)研究主管魏東以為，預(yù)計明年前三個季度，房地產(chǎn)行業(yè)會比較艱苦，房地產(chǎn)行業(yè)的困境會迅速傳導(dǎo)到地產(chǎn)基金。由于拿不到地難以動工，加上調(diào)控收緊，房價下調(diào)，預(yù)計許多小房企情形更不妙。這些小房企會拉下一部分地產(chǎn)基金。

　　除了樓市傳導(dǎo)效應(yīng)，2016年出臺的稅收、監(jiān)管辦法也令房地產(chǎn)基金生存空間變小。2016年3月先是營改增，房地產(chǎn)基金里固定收益投資收入應(yīng)征稅率回升;接著10月銀監(jiān)會叫停銀行理財進入房地產(chǎn)范疇;最近基金業(yè)協(xié)會結(jié)束為部分城市房地產(chǎn)開發(fā)項目輸血的資管方案備案。幾回三番下來，房地產(chǎn)基金的生存空間已經(jīng)非常狹窄。

　　新法出海

　　在剛剛結(jié)束的政府經(jīng)濟工作會議上，政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的決心顯而易見。隨著調(diào)控滲入到房地產(chǎn)項目資金鏈的各個環(huán)節(jié)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計2017年房地產(chǎn)基金的日子將不好過。房地產(chǎn)基金紛紛策劃出路，有的準(zhǔn)備揚帆出海，有的調(diào)整投資構(gòu)造轉(zhuǎn)開發(fā)為存量。

　　上述央企旗下房地產(chǎn)私募股權(quán)基金負責(zé)人王某坦承，目前這個時點出海的確有點尷尬。2017年美聯(lián)儲加息預(yù)期晉升，人民幣貶值壓力增加，外匯管制趨緊，出去越來越不容易。更重要的是，布局海外房地產(chǎn)退出是個困難。固然美國資本市場有完善的退出機制，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，但對中國基金來說存在法規(guī)、稅收等方面障礙，寶億萊家居飾品，要找到適合的退出渠道并不輕易。不外有科技達人支招，可以把房地產(chǎn)項目放到區(qū)塊鏈上向寰球發(fā)布。

　　在位于望京的某個結(jié)合辦公空間里，嚴(yán)志捧著電腦跟記者說明什么是區(qū)塊鏈。

　　嚴(yán)志所在的公司瑞資通正在嘗試一個全新的房地產(chǎn)投資項目，應(yīng)用區(qū)塊鏈向全球發(fā)布REITS。區(qū)塊鏈大熱疊加房地產(chǎn)投資窘境催生了“區(qū)塊鏈+房地產(chǎn)”這一新型的房地產(chǎn)投資方式。

　　嚴(yán)志介紹他們正在打造樹立在實名制區(qū)塊鏈上的REITS資產(chǎn)交易平臺。這個交易平臺和傳統(tǒng)交易所完全不同。它不是由統(tǒng)一的機構(gòu)來進行記賬和結(jié)算，而是運用散布式賬本技巧，以去中心化的方式來記賬。未來交易平臺上所有產(chǎn)品，所有業(yè)績都是完全透明無法作假的。基于區(qū)塊鏈全球連通的特色，交易可以在全球任何一個數(shù)字資產(chǎn)交易所里進行。區(qū)塊鏈帶來的全球流暢性為海外地產(chǎn)項目退出供給方便。

　　戴德梁行北中國區(qū)研究主管魏東表現(xiàn)，目前出海除了外匯管制收緊外，與國內(nèi)迥異的美國樓市則是另一重危險。中泰證券研報顯示，從1890年到2016年，美國房地產(chǎn)指數(shù)累計收益只有18.97%，并未能跑贏通脹。即使斟酌人民幣貶值因素，投資美國房地產(chǎn)項目也不是旱澇保收。

　　有報道稱最近監(jiān)管層叫停為向部分城市的房地產(chǎn)項目輸血的資產(chǎn)治理打算備案。業(yè)內(nèi)人士表示，這則消息可能強迫一部離開發(fā)型的地產(chǎn)基金從開發(fā)改成存量，而存量之中，不良資產(chǎn)處理是個風(fēng)口。據(jù)統(tǒng)計，目前國內(nèi)的不良資產(chǎn)的市場規(guī)模達數(shù)十萬億元，這也許是下一個“金礦”。