寶億萊時代地產(chǎn)押注舊改4年業(yè)績翻十倍 先租模式存風(fēng)險

開發(fā)周期長“先租”模式潛存風(fēng)險

四年業(yè)績翻十倍 時代地產(chǎn)押注舊改的危與機

王小明

2月9日，家居飾品加盟，總部位于廣州的時代地產(chǎn)公布了內(nèi)房股2014年首份年報。公告顯示，時代地產(chǎn)報告期內(nèi)實現(xiàn)合同銷售額152億元，同比2013年的111億元增長38%，開家居生活館，從2010年的14.66億元銷售收入增長10倍至現(xiàn)在的152億元，時代地產(chǎn)僅用了4年的時間。

作為深耕珠三角的區(qū)域型房企，時代地產(chǎn)的快速擴張與其快速的項目并購以及介入廣州舊改獲取低成本土地不無關(guān)系，其在廣州區(qū)域的不少項目均通過舊改方式獲得，當(dāng)前仍有20多個舊改項目處于洽談中。

在不少行業(yè)人士看來，通過舊改獲得土地的成本優(yōu)勢顯而易見，但其中潛在的風(fēng)險也不容忽視，尤其是佳兆業(yè)危機之后，舊改項目帶來的不確定性更為明顯，上市之后正處于規(guī)模快速擴張期的時代地產(chǎn)如何規(guī)避“佳兆業(yè)式”的危機？

并購擴展的模式

2013年底才完成上市的時代地產(chǎn)，是近年來廣東地區(qū)業(yè)績增長最快的房企之一。根據(jù)該公司向《中國經(jīng)營報》提供的資料顯示，2010年到2013年期間，其物業(yè)銷售收入分別達(dá)到14.66億元、30.9億元、94.43億元，加上2014年實現(xiàn)的152億元銷售收入，年復(fù)合增長率達(dá)到了驚人的80.7%，遠(yuǎn)超一般的成長型房企。

作為區(qū)域型房企，時代地產(chǎn)所布局的城市卻十分有限，廣東省外僅有湖南長沙一個項目，其余都集中在珠三角地區(qū)的廣州、佛山、中山、珠海、清遠(yuǎn)等5個城市，寶億萊家居飾品，截至2014年底，其總土地儲備規(guī)模也僅943萬平方米。

在規(guī)模有限的基礎(chǔ)上實現(xiàn)業(yè)績的快速增長，這在如今的房地產(chǎn)領(lǐng)域甚為少見，時代地產(chǎn)依賴的是其快速的項目并購能力，以及介入城市舊改來規(guī)避與行業(yè)龍頭的直接PK。梳理時代地產(chǎn)的歷史可以發(fā)現(xiàn)，正是通過大手筆并購項目公司和參與舊城改造，時代地產(chǎn)才得以在華南市場站穩(wěn)腳跟。

時代地產(chǎn)的前身是創(chuàng)立于1999年的翠逸地產(chǎn)，這家由時代地產(chǎn)創(chuàng)始人岑釗雄與執(zhí)行董事之一關(guān)建輝創(chuàng)立的項目公司，當(dāng)時通過開發(fā)翠逸家園項目，而進入廣州住宅物業(yè)開發(fā)市場。

2000年3月，岑釗雄創(chuàng)辦了香港時代投資，2001年5月，香港時代投資與獨立第三方廣州百潤置業(yè)有限公司聯(lián)合成立了中外合作經(jīng)營企業(yè)——時代集團，一直到2007年7月廣州百潤置業(yè)退出，時代集團成為外商獨資企業(yè)。

隨著地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展與擴大，2007年開始，岑釗雄開始通過收購擴張。其中包括：收購中山凱旋并開發(fā)時代白朗峰項目，進入中山住宅物業(yè)開發(fā)市場；通過收購珠海中珠，開發(fā)時代廊橋(珠海)項目，進入珠海住宅物業(yè)開發(fā)市場；通過開發(fā)佛岡石聯(lián)項目，進入清遠(yuǎn)市住宅物業(yè)開發(fā)市場。

2011年，時代集團又通過收購佛山捷豐力及深圳金海地，開始進入湖南長沙住宅物業(yè)開發(fā)市場，并間接持有長沙玫瑰園項目50%的股本權(quán)益。

截至2013年9月上市前夕，時代地產(chǎn)在上述6個布局城市已經(jīng)擁有了28個處于各開發(fā)階段的物業(yè)項目，其中廣東省就占了27個，包括廣州10個、佛山6個、珠海6個、清遠(yuǎn)3個及中山2個，上述28個項目總地盤面積約432.83萬平方米，總建筑面積約1127萬平方米。

轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)介入舊改

但項目并購只是時代地產(chǎn)規(guī)模快速增長的必要條件，在盈利能力上，時代地產(chǎn)更多依賴的是低成本所獲取的土地。2014年，通過公開交易市場和城市改造項目，時代地產(chǎn)新增了9宗土地儲備，對應(yīng)新增的建筑面積為109萬平方米，平均土地成本僅約2870元/平方米，同期，其項目銷售均價則達(dá)到了10900元/平方米。

“時代地產(chǎn)單位土儲成本很低，項目位置也較好，受惠于較低的土地成本及未來繼續(xù)收購舊區(qū)改造項目，其毛利率可維持在30%左右。”評級機構(gòu)惠譽認(rèn)為，通過舊改獲得低成本的土地有助于時代地產(chǎn)穩(wěn)定的盈利表現(xiàn)。

事實上，在時代地產(chǎn)上市前后，其一直對廣州舊改市場保持極高的關(guān)注度。2012年12月，時代集團收購了一家名為廣州至德的企業(yè)，廣州至德主要通過旗下的至德科技、廣州廣德昌在內(nèi)的附屬公司在廣州的城中村經(jīng)營轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)。通過該筆收購，時代地產(chǎn)獲得了城中村中的若干租賃樓宇，并將其翻新并轉(zhuǎn)租與外部租戶。

這筆收購當(dāng)時并不引人注意，但事實上這卻是時代地產(chǎn)介入廣州舊改的一招妙棋：由于歷史原因，廣州大多數(shù)位于城中村的建筑缺少所有權(quán)證，作為“三舊改造”政策的一部分，廣州市政府近年啟動了相關(guān)改革，以解決城中村相關(guān)建筑及地塊的所有權(quán)問題。

通過收購目標(biāo)公司介入城中村建筑的轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)，時代地產(chǎn)不僅獲得了穩(wěn)定的租金收入，還能在相關(guān)城中村改造中拿到“先入為主”的權(quán)力：截至2013年6月30日半年內(nèi)，時代地產(chǎn)的轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)產(chǎn)生的租賃收入已經(jīng)超過5000萬元，并成功拿到了多個舊改項目的改造權(quán)。

“在廣州地區(qū)今年我們有7個項目將在年內(nèi)完成改造，總占地面積約75萬平方米，另外還有20個城市改造項目已簽訂合作意向書，總用地面積約600萬平方米。”時代地產(chǎn)方面向記者透露。

時代地產(chǎn)方面并不否認(rèn)介入轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)所帶來的業(yè)務(wù)協(xié)同性，“鑒于城中村的業(yè)務(wù)潛力，我們認(rèn)為透過轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的早期市場占有將使我們在未來有關(guān)該城中村的潛在再開發(fā)活動中處于有利地位，此外還能給業(yè)務(wù)帶來穩(wěn)定的租金收入。”時代地產(chǎn)方面對記者表示。

開發(fā)周期長 舊改難度不小

據(jù)時代地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)陳偉健透露，在公司2014年實現(xiàn)的152億元銷售中，有20%左右的銷售貢獻(xiàn)均來源于三舊改造項目，2015年時代地產(chǎn)的銷售目標(biāo)預(yù)期是165億元，預(yù)計仍將有20%跟三舊改造有關(guān)。

由于此前佳兆業(yè)因舊城改造項目被封盤而引發(fā)財政危機，市場普遍憂慮該類項目的政策風(fēng)險在增加，對此，時代地產(chǎn)主席兼行政總裁岑釗雄表示，佳兆業(yè)事件屬于個別案例，時代地產(chǎn)對舊改業(yè)務(wù)并不特別擔(dān)心。“城市更新概念有利城市可持續(xù)發(fā)展，是國家鼓勵節(jié)約利用土地的必要方法，現(xiàn)在全國各地的舊改政策總體是一致的，未見有明顯的政治風(fēng)險，時代地產(chǎn)不會因此停止舊城改造項目的拓展。”

但時代地產(chǎn)面臨的風(fēng)險卻并不小，該公司招股書的資料顯示，寶億萊家居飾品，2010年12月，時代地產(chǎn)就開發(fā)位于廣州蘿崗紅衛(wèi)村的一幅土地(由四個社區(qū)組成)，與廣州紅衛(wèi)經(jīng)濟聯(lián)合社訂立一份為期6個月的合作協(xié)議。根據(jù)該合作協(xié)議，廣州紅衛(wèi)經(jīng)濟聯(lián)合社負(fù)責(zé)獲得政府及現(xiàn)有住戶的相關(guān)批準(zhǔn)，以及以項目公司的名義拆遷村中現(xiàn)有物業(yè)及重新安置村中現(xiàn)有住戶。只要項目公司履行其于合作協(xié)議項下責(zé)任并與相關(guān)土地主管當(dāng)局訂立土地出讓合同，時代地產(chǎn)就將對其進行收購取得土地使用權(quán)。

為此，時代地產(chǎn)向廣州紅衛(wèi)經(jīng)濟聯(lián)合社支付了500萬元，協(xié)議書稱，如果因拆遷及重建計劃未獲得至少80%村民的同意，上述合作協(xié)議將予以終止。由于拆遷進展并不順利，2011年6月，時代地產(chǎn)與廣州紅衛(wèi)經(jīng)濟聯(lián)合社在原合作協(xié)議基礎(chǔ)上簽訂了一份補充協(xié)議，將雙方合作協(xié)議的期限延長至2014年6月。2012年9月13日，蘿崗區(qū)政府就兩個社區(qū)(紅衛(wèi)村一號社區(qū)及二號社區(qū))所處的部分土地(總地盤面積約為257600平方米)頒布了三舊改造計劃批文，在土地改造計劃同時取得90%村民的同意后，時代地產(chǎn)拿下了該項目。

岑釗雄還表示，寶億萊軟裝設(shè)計，“雖然項目周期長難度大，但相信舊改是獲得長期利潤的合適方法，未來集團還會提升舊改項目比重，預(yù)計2015年集團的舊改項目在土儲中的比例會提升至10%左右。”