求解千億庫存壓頂 保利地產(chǎn)多元化之謀

　　受過去一年房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的影響，一直維持著激進(jìn)發(fā)展速度的央企地產(chǎn)企業(yè)保利地產(chǎn)增長速度開始有所放緩。3月17日，保利地產(chǎn)發(fā)布的年度報(bào)告顯示，過去一年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的銷售額為1366.8億元，雖同比增長9.1%，但已經(jīng)遠(yuǎn)低于2013年23.15%的增速。

　　“今年無論是

相關(guān)公司股票走勢(shì)

投資拓展還是新開工，我們的態(tài)度都是偏謹(jǐn)慎。”保利地產(chǎn)董秘黃海在機(jī)構(gòu)投資者交流會(huì)上表示，今年保利的重點(diǎn)是集中去庫存，新開工面積則主要看去庫存的速度：“總體而言，今年的推盤策略會(huì)很靈活。”

　　面對(duì)地產(chǎn)主業(yè)的不確定性，保利地產(chǎn)方面透露，今年將繼續(xù)整合相關(guān)資源，謀求在商業(yè)運(yùn)營、養(yǎng)老地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融等方面的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，包括走出海外市場，學(xué)習(xí)海外的優(yōu)秀開發(fā)模式。

　　庫存巨大

　　盡管市況不佳，但數(shù)據(jù)顯示，去年保利地產(chǎn)在投資拓展上仍在加速。根據(jù)公告顯示，2014年全年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工面積1772萬平方米，同比增長4.7%；竣工面積1363萬平方米，同比增長7.9%；在建面積4968萬平方米，同比增長11.2%。

　　在土地獲取方面，保利地產(chǎn)去年全年共新增40個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，新增容積率面積1231萬平方米，總地價(jià)429億元，平均樓面地價(jià)為3485元/平方米，較2013年的3111元/平方米上漲了12%；新增權(quán)益容積率面積861萬平方米，權(quán)益比例69.9%，權(quán)益地價(jià)298億元。

　　但快速的投資增長并未給保利帶來業(yè)績的整體提速，房地產(chǎn)市場的整體下滑直接影響了保利的銷售速度。去年保利地產(chǎn)的新推總貨值為1550億元，略低于年初1600億元的推盤計(jì)劃，去化率方面，全年新推產(chǎn)品的去化率為73%，低于2013年的水平；按總可售貨值1953億計(jì)算，保利去年的總貨值去化率還不足70%。

　　去化率不足直接導(dǎo)致其銷售增速乏力。去年保利實(shí)現(xiàn)的簽約銷售面積和銷售金額分別為1066.61萬平方米和1366.76億元，僅同比分別增長0.21%和9.09%，相較于過去幾年平均20%的增長速度已經(jīng)明顯放緩，唯一提升明顯的指標(biāo)只有市場占有率，2014年的市場占有率增長了0.25個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到了1.79%。

　　截至2014年底，保利地產(chǎn)的庫存規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2672億元，相較于2013年底約2399億元增長了273億元，增幅為11.38%，庫存余額是其2014年合同銷售額的2倍，是所有龍頭企業(yè)中庫存壓力最大的房企：同期碧桂園的存貨水平只有1000億元左右，而萬科的存貨估計(jì)也不會(huì)超過其同期銷售額的1.5倍。

　　“在房地產(chǎn)白銀時(shí)代，過多的存貨，將不是財(cái)富而是負(fù)擔(dān)，魯莽的投資，將不是機(jī)會(huì)而是風(fēng)險(xiǎn)。”在去年底的萬科投資者交流會(huì)上，萬科總裁郁亮曾發(fā)出這樣的警示，其認(rèn)為“現(xiàn)金回款才是真正的銷售”。

　　顯然，保利目前正面臨著存貨巨大的壓力，較高的存貨余額已經(jīng)在考驗(yàn)保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流。去年同期，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額僅為-104.58億元，已經(jīng)連續(xù)兩年呈現(xiàn)負(fù)值，現(xiàn)金流的壓力顯而易見。

　　“去庫存不只是保利的問題，而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未來1~2年的共性問題。保利將根據(jù)市場變化合理安排開工進(jìn)度，保證持續(xù)的貨量供應(yīng)。”保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新表示，當(dāng)前的市場回暖情況低于預(yù)期,部分城市公司項(xiàng)目存貨水平依舊偏高,這對(duì)于公司未來的推貨以及銷售進(jìn)度都有所影響。

　　據(jù)朱銘新透露，今年保利計(jì)劃新開工的面積是1500萬平方米，計(jì)劃竣工1450萬平方米，兩個(gè)指標(biāo)較去年都有明顯下降。在新推貨量方面，今年計(jì)劃推售的貨量在1600億~1800億元之間，推貨窗口期上半年是五六月份，下半年是九十月份，在所推售貨量中，一二線城市項(xiàng)目占比預(yù)計(jì)在80%左右。而對(duì)于土地拓展計(jì)劃，保利目前還沒有明確的投入預(yù)算。

　　顯然，調(diào)整開工計(jì)劃只是保利的權(quán)宜之計(jì)，為緩解迫在眉睫的現(xiàn)金流壓力，在發(fā)布年報(bào)的同時(shí)，保利還公布了一份百億元的融資計(jì)劃：擬定向增發(fā)不超過11.5億股，募集100億元，發(fā)行價(jià)格不低于8.74元/股，募集資金主要用于南京保利中央公園等11個(gè)位于一二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。在該計(jì)劃中，保利地產(chǎn)實(shí)際控制人保利集團(tuán)將承諾認(rèn)購5億~15億元。

　　在該筆融資完成之前，保利地產(chǎn)的有息負(fù)債總額為1262億元，其中2014年新增的金融機(jī)構(gòu)貸款就有620億元，負(fù)債率達(dá)到77.89%，處于行業(yè)較高水平。不少證券機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，該筆融資將有效緩解保利的資金瓶頸，增強(qiáng)其投資能力。

　　拓展新業(yè)務(wù)

　　與萬科、恒大、碧桂園類似的是，面對(duì)地產(chǎn)主業(yè)不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，保利也期望在堅(jiān)守主業(yè)不動(dòng)搖的基礎(chǔ)上探索新的業(yè)務(wù)單元。據(jù)保利地產(chǎn)董秘黃海透露，保利地產(chǎn)今年的新業(yè)務(wù)一方面將圍繞社區(qū)做文章，包括商業(yè)運(yùn)營、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老、房地產(chǎn)金融，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，另一方面也可能會(huì)通過并購方式實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

　　過去一年，保利在新業(yè)務(wù)的探索上可謂小有成績。2014年保利地產(chǎn)旗下的信保基金資金管理規(guī)模已經(jīng)突破280億元，同比增長40%，連續(xù)三年排名行業(yè)第一；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面則建成了6個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其中北京“和熹會(huì)”養(yǎng)老公寓入住率接近7成，已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)收支平衡；在持有商業(yè)上，持有運(yùn)營的商業(yè)面積也近百萬平方米，實(shí)現(xiàn)租金收入10.3億元，同比增長13.1%。

　　“何謂地產(chǎn)新常態(tài)？就是舊秩序被打破，出現(xiàn)新平衡。如何適應(yīng)新秩序？強(qiáng)化主業(yè)，才是不二法門。互聯(lián)網(wǎng)只是工具，寶億萊家居飾品，用好互聯(lián)網(wǎng)，服務(wù)主業(yè)是保利當(dāng)前思考的重點(diǎn)。”，黃海表示，保利將主動(dòng)適應(yīng)地產(chǎn)新常態(tài)，圍繞保利潛在和現(xiàn)有的業(yè)主，利用互聯(lián)移動(dòng)平臺(tái)做好增值服務(wù)。

　　但鑒于相關(guān)產(chǎn)業(yè)目前的政策風(fēng)險(xiǎn)，保利地產(chǎn)并未打算在新業(yè)務(wù)方面投入更多的資源。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，寶億萊家居飾品，目前國家的相關(guān)扶持政策并不明確，諸如扶持的對(duì)象、方式、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式等等都沒有詳細(xì)的操作細(xì)則。“我們不敢一下子投入很大資源，而是采取試點(diǎn)的辦法，小規(guī)模地投入，待國家政策導(dǎo)向清楚之后，寶億萊家居飾品，我們才會(huì)分析，到底是不是機(jī)會(huì)真的很大，機(jī)會(huì)能不能轉(zhuǎn)成一個(gè)有效的市場。”黃海表示。

　　事實(shí)上，從商業(yè)模式上看，當(dāng)前開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)并不具備任何的優(yōu)勢(shì)。持有重資產(chǎn)物業(yè)，持續(xù)經(jīng)營，然后通過服務(wù)費(fèi)的模式收回投資，對(duì)于任何一家追求資產(chǎn)快周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)企業(yè)都是難以解決的問題。

　　值得注意的是，在國際化方面，保利地產(chǎn)也在向萬科、碧桂園、富力等企業(yè)學(xué)習(xí)，開始走出海外。據(jù)保利高層透露，保利已于2014年成立了海外事業(yè)部，考察了美國、澳大利亞等海外市場。目前的進(jìn)展的是，澳大利亞已有一個(gè)項(xiàng)目得到落實(shí)，另一個(gè)項(xiàng)目也接近落地。2015年，保利還將繼續(xù)關(guān)注美國、歐洲、東南亞等地區(qū)市場的投資機(jī)會(huì)。