商業(yè)地產(chǎn)不限購(gòu) 銀行稱異地購(gòu)房放貸暫不設(shè)限

　一場(chǎng)力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控震動(dòng)了原本熱火朝天的住宅市場(chǎng)。時(shí)下，“住宅黃了，商業(yè)紅了”已經(jīng)成為樓市新政下投資客們的流行語(yǔ)。

　　住建部政策研究中心一人士向本報(bào)記者表示，此次的樓市調(diào)控主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響較小，尤其是在信貸政策上，限購(gòu)令并不針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)。這在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的眼里，卻成了商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)的新契機(jī)。另一方面，一商業(yè)銀行人士對(duì)記者表示，目前各大銀行對(duì)于異地購(gòu)房放貸仍沒(méi)有統(tǒng)一的要求。

　　限購(gòu)令不涉及商業(yè)地產(chǎn)

　　樓市新政的影響在逐步顯現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，寶億萊家居飾品，從4月15日至19日，北京新增需求下跌超過(guò)七成，房源掛牌量增加五成以上，有超過(guò)六成賣家表示自己愿意調(diào)低售價(jià)以促進(jìn)迅速成交。但是，與此相對(duì)的是，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來(lái)了投資客們的青睞。

　　住建部政策研究中心一人士向本報(bào)記者表示，此次的樓市調(diào)控主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響較小，尤其是在信貸政策上，限購(gòu)令并不涉及商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)并未納入本輪調(diào)控的重點(diǎn)。同時(shí)，從限購(gòu)政策上說(shuō)，寫字樓投資本身也不以套數(shù)為單位，因此并不存在限購(gòu)的說(shuō)法。

　　市場(chǎng)表現(xiàn)也正是如此。據(jù)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租賃部的置業(yè)顧問(wèn)孫小姐介紹，新政后，來(lái)看房的人數(shù)明顯上升，尤其是關(guān)注200-300平方米的小面積寫字間或商鋪的人比較多，日均最高人數(shù)達(dá)到近20組。

　　“北京住宅與商務(wù)寫字樓早就開始出現(xiàn)‘商住倒掛’現(xiàn)象。之前人們之所以追捧住宅是因?yàn)檫M(jìn)入的門檻低，首付比例低，利率也有優(yōu)惠。現(xiàn)在進(jìn)入的門檻被提高之后，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，同區(qū)域價(jià)格更低的寫字樓自然更有市場(chǎng)了。”孫小姐告訴本報(bào)記者，現(xiàn)在住宅的投機(jī)行為被規(guī)范了，所以很多客戶選擇了區(qū)域位置優(yōu)越的寫字間或商鋪?zhàn)鳛橥顿Y對(duì)象。

　　事實(shí)上，此前住宅市場(chǎng)被社會(huì)資金爆炒，導(dǎo)致真正具有長(zhǎng)期投資前景的商業(yè)地產(chǎn)備受冷落，一直處在商住倒掛的價(jià)值貶損階段。但據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平告訴記者，隨著經(jīng)濟(jì)走勢(shì)回暖，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)一天天回暖，寫字樓租金、售價(jià)、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值已經(jīng)逐漸體現(xiàn)出來(lái)。

　　決策層觀察樓市

　　一邊是住宅市場(chǎng)上的打折與拋售并行，一邊是商業(yè)地產(chǎn)投資預(yù)期的利好。一切似乎都在向決策層預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)發(fā)展。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹表示，目前住建部等主管部門對(duì)政策效果已經(jīng)開始進(jìn)行觀察，并將根據(jù)市場(chǎng)的走向把握接下來(lái)樓市調(diào)控的方向與力度。

　　“接下來(lái)的一個(gè)月非常重要，住建部、中房協(xié)等相關(guān)單位接下來(lái)都會(huì)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)分析，密切跟蹤分析房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控中遇到的新問(wèn)題，把握調(diào)控的節(jié)奏、重點(diǎn)和力度。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)告訴記者。

　　事實(shí)上，力度空前的新一輪調(diào)控雖然涉及抑制投機(jī)、增加供給、規(guī)范市場(chǎng)等各個(gè)層面，但措施最嚴(yán)厲、效果最明顯的部分仍然集中在對(duì)銀行信貸政策的調(diào)整，即對(duì)投資、投機(jī)性購(gòu)房的抑制上。因此正如中原三級(jí)市場(chǎng)研究中心分析師所說(shuō)，這一套政策組合拳希望達(dá)到的效果就是量縮價(jià)滯，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，但并非打壓房?jī)r(jià)。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示，政策力度空前，有希望使房?jī)r(jià)出現(xiàn)理性回歸，但目前還沒(méi)有辦法準(zhǔn)確地量化出政策可能對(duì)成交量以及房?jī)r(jià)造成的影響。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)由升轉(zhuǎn)跌的心理預(yù)期下，買賣雙方的觀望情形將形成對(duì)峙，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)還會(huì)出現(xiàn)回調(diào)的可能性大增。

　　“三套房貸細(xì)則不可能出臺(tái)”

　　不僅業(yè)內(nèi)人士對(duì)此次政策的“效果”持保留意見，事實(shí)上，各方在政策執(zhí)行的過(guò)程中也存在著差異。

　　尤其值得注意的是，寶億萊家居飾品，作為決策層打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒房的第一劑猛藥，各銀行關(guān)于差別化信貸政策的實(shí)施細(xì)則卻似乎難產(chǎn)起來(lái)。

　　自本月14日國(guó)務(wù)院“房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款”政策出臺(tái)后，各主要商業(yè)銀行都表示具體的實(shí)施細(xì)則需要等待總行“開口”。但時(shí)至今日，并未有任何一家銀行公布其細(xì)則。

　　“銀行短期內(nèi)其實(shí)根本不可能有實(shí)施細(xì)則出來(lái)。”一位商業(yè)銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者坦言，“各銀行第三套房以及異地購(gòu)房的貸款問(wèn)題，現(xiàn)在并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的要求。”據(jù)這位負(fù)責(zé)人透露，從銀行自身的商業(yè)角度講，目前對(duì)三套房執(zhí)行首付55%甚至更高比例的可能性比較大，但應(yīng)該不會(huì)完全停止向第三套房貸款，不過(guò)，最終如何執(zhí)行還是要等總行通知。

　　目前各大銀行對(duì)暫停三套房貸款表現(xiàn)謹(jǐn)慎，“觀望”氛圍尤其濃重。工行、中行、農(nóng)行、中信銀行4月20日表示，將大幅提高三套房的首付比例和利率，但并未暫停發(fā)放貸款。

　　事實(shí)上，在第二套房貸的執(zhí)行上，各銀行也存在差異。因?yàn)榫唧w的政策執(zhí)行時(shí)間將影響到目前正在辦理房貸的購(gòu)房者能否交易成功，所以各行在執(zhí)行房貸新政的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)上并不相同。

　　目前工行、中行都以合同生效日為準(zhǔn)，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，只要已簽訂貸款合同，就不會(huì)要求提高首付款比例。但據(jù)本報(bào)記者了解，目前還有少數(shù)銀行執(zhí)行以放款時(shí)間為準(zhǔn)，如果銀行還沒(méi)有發(fā)放貸款，已簽合同的購(gòu)房者就需要重新簽訂貸款合同。而在某些中小銀行，寶億萊家居飾品，則大多以貸款材料受理日為“界”，購(gòu)房者只要之前遞交了申報(bào)材料，現(xiàn)在仍可以按照原來(lái)的政策獲得貸款。

　　“我們的細(xì)則還在制定，要看看政府方面調(diào)控房?jī)r(jià)的力道到底會(huì)有多大，也要考慮其他銀行是趨松還是趨緊。”某股份制銀行按揭部負(fù)責(zé)人透露。

　　政策對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)產(chǎn)生什么影響，對(duì)于住宅市場(chǎng)的炒房行為能否“見血封喉”，還要進(jìn)一步等待市場(chǎng)驗(yàn)證。