整合箭在弦上 保利地產(chǎn)將迎最大變數(shù)

　　2015年保利地產(chǎn)(600048,股吧)交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單，從各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)來看企業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，盡管股東利潤不見增長(zhǎng)，但并不是企業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)，真正的調(diào)整實(shí)際是即將到來的整合。

　　一、提升：收入、利潤規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，債務(wù)杠桿得以有效控制

　　1、收入及利潤規(guī)模上升。保利地產(chǎn)2015年銷售金額1541億元，同比增長(zhǎng)12.75%，當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)營收1234億元，同比增長(zhǎng)13.18%。利潤規(guī)模也進(jìn)一步增長(zhǎng)，毛利潤大增近40% 至410億元，凈利潤為168億元。

表：2015年保利地產(chǎn)收入及利潤指標(biāo)

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、CRIC

　　2、財(cái)務(wù)杠桿下降。受益于2015年寬松的貨幣環(huán)境，保利地產(chǎn)的平均融資成本僅5.2%，較2014年同期下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。凈負(fù)債率大幅下降24.78個(gè)百分點(diǎn)至115.51%，未來仍有加杠桿的空間。

　　表：2015年保利地產(chǎn)融資成本及負(fù)債率指標(biāo)

　　　　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、CRIC

　　3、投資力度加大。2015年保利地產(chǎn)共新增土地儲(chǔ)備1308萬平米，同比增長(zhǎng)6.26%，但拿地金額大幅曾52.91%，主要是企業(yè)在一二線的投入增加所致。

　　表：2015年保利地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備

　　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、CRIC

　　二、持平：費(fèi)效比仍然處于合理區(qū)間，利潤率略有提升

　　1、銷售管理費(fèi)用率控制較好。2015年保利地產(chǎn)的營銷及管理費(fèi)用均有不同程度的增長(zhǎng)，但是撬動(dòng)了企業(yè)銷售規(guī)模的上升。因此我們看到企業(yè)的營銷管理費(fèi)用率為2.99%，同比下降0.92個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持較好的費(fèi)用控制水平。

　　2、利潤率水平穩(wěn)中有升。保利地產(chǎn)在2015年的毛利率為33.2%，凈利率為13.63%，在實(shí)現(xiàn)較好的盈利水平的前提下，較2014年同期還有小幅增長(zhǎng)。

　　表：2015年保利地產(chǎn)費(fèi)用率及利潤率指標(biāo)

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、CRIC

　　三、下降：股東回報(bào)率明顯下滑，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所波動(dòng)

　　1、股東回報(bào)率下降。2015年保利地產(chǎn)歸屬股東的凈利潤為123億元，增長(zhǎng)緩慢，當(dāng)期的股東權(quán)益回報(bào)率也明顯下滑。不過，18.58%的股東權(quán)益回報(bào)率仍處于合理水平。

　　表：2015年保利地產(chǎn)股東凈利潤及股東回報(bào)率指標(biāo)

　　　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、CRIC

　　2、債務(wù)指標(biāo)下滑。2015年保利地產(chǎn)現(xiàn)金下降6.45%，長(zhǎng)期債務(wù)下降13%，整體軟裝寶億萊家居飾品，短期負(fù)債增加23%。因此，現(xiàn)金短債比、長(zhǎng)短期債務(wù)比均出現(xiàn)下滑的情況。主要原因是保利地產(chǎn)2015年即期債務(wù)增多所致。

　　表：2015年保利地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)指標(biāo)

　　　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、CRIC

　　四：保利地產(chǎn)指標(biāo)向好，但略有瑕疵；目標(biāo)遠(yuǎn)大，但完成不易

　　1、整體來說保利地產(chǎn)是“均好型“的企業(yè)。保利地產(chǎn)沒有特別大的短板，銷售金額不斷擴(kuò)大，資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)提升，融資成本及凈負(fù)債率也有效降低，基本相關(guān)的核心財(cái)務(wù)指標(biāo)都是呈現(xiàn)向上的走勢(shì)。

　　2、從指標(biāo)上來看，目前保利地產(chǎn)最大的問題就是“量增利不增”。通過近三年股東凈利潤數(shù)據(jù)可以看到，2013年股東凈利潤為107億元，增速達(dá)27.36%，但是到2015年這一指標(biāo)的增速下滑至1.21%，可以說增速明顯放緩。此外，隨著合作項(xiàng)目的增多，這也會(huì)成為一種常態(tài)。當(dāng)然這也是當(dāng)前房企的普遍問題，并不是只有保利地產(chǎn)一家存在。

　　表：保利地產(chǎn)近三年股東凈利潤增速

　　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、CRIC

　　3、保利地產(chǎn)的目標(biāo)很宏大，但是目前來看這些目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都不容易。在十三五之初，保利地產(chǎn)在地產(chǎn)主業(yè)、海外發(fā)展、商業(yè)、基金、資本運(yùn)作、物業(yè)、養(yǎng)老等方面提出了諸多的發(fā)展目標(biāo)。企業(yè)的發(fā)展愿景是好的，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，但無論是5年?duì)I收增長(zhǎng)至3000億，還是物業(yè)管理面積超3億平方米，抑或是建立100家以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，每一項(xiàng)目標(biāo)對(duì)今天的保利地產(chǎn)來講都是巨大的挑戰(zhàn)。

　　表：保利地產(chǎn)十三五期間的發(fā)展目標(biāo)

　　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、CRIC

　　對(duì)今天的央企來講，技術(shù)問題都不是問題，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，只有人事問題才是最核心問題。保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的整合問題已經(jīng)繃緊了好幾年了，寶億萊家居飾品，如今已是箭在弦上，離“發(fā)射”近在眼前。但所有的變數(shù)也在整合之上，無論是人事還是架構(gòu)，整合之后會(huì)怎么樣還是個(gè)未知數(shù)。當(dāng)然，希望整合之后的保利真的能夠?qū)崿F(xiàn)之前提出的十三五的相關(guān)目標(biāo)。

　　完事具備，只待整合。

　　

（責(zé)任編輯：宋萌 HO014）

，寶億萊家居飾品