拋出“金手銬”二期 保利地產解構提速邏輯

保利地產最近的動作連連，整體軟裝寶億萊家居飾品，讓人眼花繚亂。

先是5月18日，保利地產以54.5億元的高價搶得上海周浦鎮地塊，折合樓板價43607元/平方米，溢價率近300%。在各地“地王”風起云涌,樓面價普遍高于周邊區域房價的當口,房企瘋狂拿地的底氣何在飽受輿論的炒作，曾經的房企風向標一出手自然成為焦點事件。

緊隨其后，保利地產旗下全資子公司保利物業于5月23日參與發起設立粵港證券，放在傳統房地產公司向金融領域延伸正成為新趨勢的大背景下，金融胃口大開的保利地產能帶來哪些探索和突破引發無限遐想。

再到6月7日，保利地產董事會通過了《關于公司第二期股票期權激勵計劃（草案）及摘要的議案》，拋出了股權激勵二期。在保利地產股價持續低迷之際，保利地產適時提出股權激勵二期的草案，凈利復合增長率的承諾相比一期大幅下降，引發口水無數。

趁著房地產市場的火熱，把推貨的節奏提前，在土地市場積極進取，但明確不會刻意尋求在一線城市的項目布局，在搭建金融產業鏈上更進一步，及至順應國企改革的東風，推出“金手銬”二期，保利地產的整體邏輯對房地產行業的參照意義彰顯。

推貨節奏加快

6月8日，保利地產發布了5月份業績報表，實現簽約面積135.59萬平方米，同比減少0.63%；實現簽約金額184.64億元，同比增長5.31%。

中金房地產分析師寧靜鞭指出，5月份簽約面積和銷售額分別下降4.2%和8.0%，略低于預期，連續兩個月出現環比下降，一方面是3月底熱點城市陸續出臺的樓市調控政策對公司有一定負面影響，另一方面是公司前三個月銷售數據基數較高。

單看5月份業績似乎并不亮眼，但綜合2015年1~5月份，保利地產實現簽約面積620.71萬平方米，同比增長58.02%；實現簽約金額836.49億元，同比增長66.01%。

業績高速增長的背后是保利地產銷售策略的及時調整。針對上半年良好的房地產市場表現，保利地產有意識地調整了策略——及時加快了推貨節奏。

保利地產董事會秘書黃海指出，公司今年一直強調搶推貨、搶節奏，原計劃上下半年45%和55%的比例，現在會盡量往前挪，今年3、4、5月已比原計劃多推100億元貨值，上半年會盡量向50%的推貨比例去努力。

從3月底開始，個別城市出臺了一系列的調控政策，導致銷售熱度有所降溫。但從保利地產的客戶來訪量數據來看，依然維持高位。

黃海指出，從市場角度看，下半年市場行情會維持現狀，目前外部政策環境對市場并沒有太大沖擊，個別市場熱度較高的城市可能會有進一步的政策出臺，寶億萊家居飾品，但是對市場整體并沒有太大影響。目前，行業整體狀況依然是比較健康的，只要價格不出現過快上漲，整體軟裝寶億萊家居飾品，房價沒有快速上漲的壓力，成交活躍度會有望繼續維持。

拿地策略更為積極

業績的良好表現在于保利地產及時把握了銷售時機，與此同步，保利地產在土地獲取方面表現積極。

保利地產5月新增8個項目，合計建筑面積約120萬平方米，權益拿地金額81億元；今年以來公司新增35個項目，合計建筑面積723萬平方米，同比增長3倍左右，權益拿地金額約303億元。

2016年，保利地產堅持一二線城市發展戰略，在一二線城市房價大漲，地價飛漲的背景下，布局一二線城市意味著要付出數倍的土地成本。

5月18日，保利地產以54.5億元的價格擊敗36個競爭對手奪得上海浦東新區周浦一地塊，溢價率達到296%，以43607元/平方米的樓板價刷新了上海外環外地王紀錄。扣除5%的保障房與15%的自持面積后，實際可售面積樓板價在55000元/平方米左右。

“一線城市今年以來土地資源稀缺性持續加劇，現在較好的住宅用地供應越來越少，而需求一直比較旺盛，且市場存在抗風險資產配置的需求，從房子的功能性和市場需求來看，我們還是很看好該項目的前景。”黃海指出，該項目拿地價格確實不低，包含一定房價上漲的預期在內，但是在當前的市場環境下，如果不打一些市場預期，現在很難在一線城市獲取項目。”黃海認為上海周浦地塊拿地理由充分：第一，一線城市新房銷售均價穩中有升，風險性偏低；第二，人口與資源的吸附能力強，價格支撐度高；第三，上海經濟發展向浦東傾斜，未來有潛力；第四，周浦地塊為上海浦東2014年以來的首推住宅用地，且區域內無新房供應。據悉，這個項目計劃做成中小戶型。

在保利地產的未來區域布局方面，華東、華中是未來重點拿地區域，其中南京2016年認購80億元，已提前完成全年計劃，未來會繼續補貨；廣東公司去年拆分為廣東和粵東兩個分公司，粵東主要分管珠海、汕頭、惠州等，珠海項目2015年推盤16億元，去化率達90%，粵東也將重點布局；除此之外，合肥等城市也會補充。

“拿地模式方面，目前主流城市土地成本越來越高，公司會更加著重于合作模式、股權并購的模式去拿地，同時也會積極參與舊改項目，包括廣州、武漢、鄭州等地區。”黃海指出，公司未來核心布局思路依然集中在一二線核心城市，但不會刻意尋求在一線城市的項目布局。

搭建金控的關鍵一步

在綠地打造金控平臺后，保利地產以參股證券公司的方式邁出了布局金融業的關鍵一步。

保利地產全資子公司保利物業擬與粵財控股等共計6家發起人，以現金認購股份的方式共同發起設立粵港證券股份有限公司（下稱粵港證券），其中保利物業出資占比為10%。

黃海指出，參股粵港證券出于公司未來對產融結合和產業延伸機會的探索，國內很多年沒有新批券商牌照，此次國家發放牌照是在《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》范疇下的港澳和內地的合作，粵財拿到其中一張牌照，尋找省內合作方，公司考慮到未來可能會做一些產融結合的思考，所以參股粵港證券的設立。

保利地產在2015年年報中明確以房地產開發經營為主、房地產金融和社區消費服務為翼的“一主兩翼”業務板塊布局，在保持房地產開發主業穩步增長的同時，公司在社區、金融板塊布局穩步推進。

此前保利地產在金融領域的布局更多局限在房地產基金領域。目前旗下已有信保基金、保利資本等基礎。此次增加券商布局，不僅能與房地產基金業務形成協同效應，同時也將是公司豐富金融產業鏈的一個新起點。

如今以股權投資的方式參股證券公司，意味著保利地產在金融領域的布局又多了一種形式。盡管綠地在金融產業的布局更廣泛，但還并未做到參股證券公司。黃海還解釋了選擇和粵財合作的主要原因：粵財控股也在廣州，是省屬的金融控股集團，他們希望全牌照化的發展，保利地產認為未來有更長期深入的合作。

爭議“金手銬”二期